Zinsanstieg bremst Immobilien-Investmentmarkt im Q3

Der Zinsanstieg hat die Erholung am deutschen Immobilien-Investmentmarkt im dritten Quartal 2026 deutlich gebremst. Das geht aus den aktuellen Marktanalysen von JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, Savills, BNP Paribas Real Estate und Colliers hervor. Als Hauptbelastung nennen die Beratungshäuser die gestiegenen Finanzierungs- und Kapitalmarktzinsen.

Transaktionsvolumen nach neun Monaten

Wegen unterschiedlicher Erfassungsmethoden weichen die Zahlen voneinander ab. JLL meldet für die ersten drei Quartale 23,9 Milliarden Euro, ein Volumen auf Vorjahresniveau. Cushman & Wakefield kommt auf 23,6 Milliarden Euro (plus acht Prozent), CBRE auf 23,2 Milliarden Euro, BNP Paribas Real Estate auf 23,1 Milliarden Euro (minus drei Prozent). Colliers zählt 21,6 Milliarden Euro (minus neun Prozent), Savills knapp 21,4 Milliarden Euro nach 22,3 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum.

Einig sind sich die Analysten bei der Dynamik: Zur Jahresmitte lag JLL noch 15 Prozent und Cushman & Wakefield 20 Prozent über dem Vorjahr. Bis Ende September schwächten sich beide Werte deutlich ab.

Preisfindung als Engpass

Höhere Finanzierungskosten und steigende Staatsanleiherenditen erhöhen die Renditeanforderungen der Investoren. Zudem konkurrieren Immobilien wieder stärker mit festverzinslichen Anlagen um institutionelles Kapital. JLL-Deutschlandchef Konstantin Kortmann sagt, für die meisten Investoren falle die Risikoprämie zu gering aus; laufende Prozesse seien deshalb zunächst pausiert worden. Colliers berichtet, dass Kaufpreise für Objekte im laufenden Verkauf neu kalkuliert werden, was Abschlüsse verzögert. CBRE verweist auf weiterhin auseinanderliegende Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern, Savills auf ein wachsendes Angebot.

Spitzenrenditen steigen

JLL beziffert die durchschnittliche Spitzenrendite für Büros in den sieben Metropolen auf 4,59 Prozent, 13 Basispunkte mehr als im Vorquartal. Bei Logistik stieg sie ebenfalls um 13 Basispunkte auf 4,69 Prozent. BNP Paribas Real Estate sieht Büros an A-Standorten bei 4,56 Prozent, Logistik bei 4,70 Prozent. Laut Savills reichen die Spitzenrenditen von 3,7 Prozent bei Mehrfamilienhäusern bis 6,0 Prozent bei Shoppingcentern. CBRE registrierte im dritten Quartal noch weitgehend stabile Werte, erwartet aber weitere Anstiege.

Ausländisches Kapital, kleinere Deals

Am Investmentmarkt stehen ausländische Käufer für rund die Hälfte des Volumens: CBRE nennt 50 Prozent, BNP Paribas Real Estate 49 Prozent. Nach CBRE-Angaben investierten sie in neun Monaten 11,6 Milliarden Euro, elf Prozent mehr als im Vorjahr. Acht von zehn Transaktionen über 100 Millionen Euro im dritten Quartal gingen laut JLL an Käufer von außerhalb Deutschlands. BNP Paribas Real Estate zählt mit mehr als 1.040 Deals die höchste Transaktionszahl seit 2022.

Bei den Assetklassen liegt Wohnen vorn: JLL sieht Living mit 7,9 Milliarden Euro an der Spitze, BNP Paribas Real Estate Wohnen mit 5,9 Milliarden Euro.

Prognosen für das Schlussquartal

JLL erwartet keine Jahresendrally und rechnet für 2026 mit 35 bis 37 Milliarden Euro. BNP Paribas Real Estate prognostiziert rund 32 Milliarden Euro. Colliers geht von einem Jahresvolumen unter den 25 Milliarden Euro des Vorjahres aus und sieht den Investmentmarkt erst im Laufe des Jahres 2027 breit auf Erholungskurs zurückkehren. CBRE hält ein stärkeres Schlussquartal für möglich, falls sich Käufer und Verkäufer rasch auf das neue Preisniveau einigen.

Was heißt das für Vermieter?

Steigende Zinsen verteuern Anschlussfinanzierungen und Neukäufe, während die Renditeanforderungen der Käufer wachsen. Wer verkaufen will, muss mit Preisabschlägen und längeren Vermarktungszeiten rechnen. Für Kaufinteressenten wächst das Angebot, die Verhandlungsposition verbessert sich tendenziell. Die Rendite eines Objekts sollte unter den aktuellen Finanzierungskonditionen neu durchgerechnet werden.