Hamburg: Nur 5.976 neue Wohnungen – Tiefstwert seit 2012

Beim Hamburger Wohnungsbau ist 2025 der Tiefstwert seit 2012 erreicht: Die Stadt hat nur 5.976 Wohnungen fertiggestellt, 2.343 oder 28,2 Prozent weniger als 2024. Von den Fertigstellungen entfallen 5.627 auf Neubau und 349 auf Umbaumaßnahmen. 2024 waren es noch 8.319 Wohnungen.

Auch die geschaffene Wohnfläche schrumpfte: Sie lag bei 440.100 Quadratmetern, 129.260 Quadratmeter oder 22,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Bei den Sozialwohnungen gingen die Fertigstellungen von 2.261 auf 1.953 zurück, ein Minus von rund 14 Prozent.

Genehmigungen steigen, Bauüberhang wächst

Die Baugenehmigungen zogen 2025 deutlich an: Genehmigt wurden 6.676 Wohnungen, 44,6 Prozent mehr als 2024. Für den Hamburger Wohnungsbau ist das ein Hoffnungssignal, kurzfristig entlastet es den Markt aber nicht, denn zwischen Genehmigung und Fertigstellung vergehen oft mehrere Jahre. Zum 31. Dezember 2025 standen 20.561 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen in 3.879 Gebäuden aus.

Mieten ziehen weiter an

Laut JLL lag die mediane Angebotsmiete bei Neuvermietungen in Hamburg im ersten Halbjahr 2026 bei 18,63 Euro pro Quadratmeter, 4,7 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Bestandswohnungen kamen auf 17,78 Euro pro Quadratmeter (plus 3,2 Prozent), Neubauwohnungen auf 23,75 Euro (plus 1,1 Prozent). Der schwache Hamburger Wohnungsbau trifft damit auf einen Markt, in dem die Mieten weiter steigen.

Bei der Mietpreisbremse galt die Hamburger Verordnung bis zum 31. Dezember 2025. Danach durfte die Miete bei Neuvermietungen grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen etwa bei zulässiger Vormiete und bestimmten Neubauten. Ob und mit welchem Inhalt für Verträge ab 2026 eine Anschlussregelung greift, sollten Vermieter vor jeder Neuvermietung prüfen.

Was heißt das für Vermieter?

Das knappe Angebot stützt die Nachfrage nach Bestandswohnungen und senkt das Leerstandsrisiko, vor allem in gut angebundenen Lagen. Steigende Angebotsmieten berechtigen aber nicht zu beliebigen Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis: Maßgeblich bleiben Mietvertrag, ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und die formalen Vorgaben.

Bei Neuvermietungen gilt: Wer sich auf eine höhere Vormiete beruft, muss die Angaben dazu seit 1. Januar 2019 dem neuen Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss mitteilen. Das höhere Ertragspotenzial können außerdem steigende Bau-, Finanzierungs- und Instandhaltungskosten teilweise aufzehren.