Wohnportfolios: Transaktionsvolumen fällt auf 1,7 Mrd. Euro

Der deutsche Transaktionsmarkt für Wohnportfolios ab 30 Wohneinheiten hat im dritten Quartal 2026 spürbar an Fahrt verloren. Das Volumen fiel von 2,4 Mrd. Euro im zweiten Quartal auf 1,7 Mrd. Euro und damit auf den niedrigsten Quartalswert seit dem zweiten Quartal 2024. Das geht aus der aktuellen Marktanalyse von NAI apollo hervor.

Neun-Monats-Bilanz knapp unter Vorjahr

Nach drei Quartalen summiert sich das Volumen auf 6,2 Mrd. Euro. Das Gesamtjahr 2023 ist damit bereits erreicht, der Vorjahreswert von 6,3 Mrd. Euro im gleichen Zeitraum wurde knapp verfehlt. Anders als 2025 fehlte diesmal ein Großdeal über 500 Mio. Euro.

Getragen wurde der Markt von kleineren und mittleren Abschlüssen: Transaktionen bis 100 Mio. Euro machten mit 4,2 Mrd. Euro einen Anteil von 68,9 Prozent aus. Das Segment von 50 bis 100 Mio. Euro legte um 49,7 Prozent auf 1,6 Mrd. Euro zu. Großtransaktionen über 100 Mio. Euro kamen auf rund 2 Mrd. Euro, ein Minus von 21,9 Prozent.

Wer kauft, wer verkauft

Inländische Investoren stellen mit 3,6 Mrd. Euro weiterhin den größten Teil des Ankaufsvolumens. Sie konzentrieren sich laut NAI apollo auf kleinere, regional fokussierte Bestände mit Wertsteigerungspotenzial. Für Portfolios im höheren dreistelligen Millionenbereich bleibt der inländische Käuferkreis begrenzt.

Internationale Investoren legten um rund 7 Prozent auf 2,6 Mrd. Euro zu. Bei Deals über 100 Mio. Euro stehen sie für nahezu 60 Prozent des Volumens. Je rund 1 Mrd. Euro investierten drei Käufergruppen: Privatinvestoren und Family Offices (plus 33,8 Prozent), die öffentliche Hand (plus 25,8 Prozent) sowie offene Immobilien- und Spezialfonds (minus 13,6 Prozent).

Auf der Verkäuferseite stieg das Volumen der Asset- und Fondsmanager von 0,3 auf 1,6 Mrd. Euro. Sie sind damit die aktivste Gruppe. Als Gründe nennt apollo-Geschäftsführer Stefan Mergen auslaufende Fondslaufzeiten und Refinanzierungsbedarf. Projektentwickler und Bauträger verkauften dagegen 45,8 Prozent weniger, nämlich 1,5 Mrd. Euro. Das Forward-Deal-Volumen fiel im dritten Quartal auf 0,3 Mrd. Euro; gehandelt wird vor allem geförderter Wohnungsbau, überwiegend mit der öffentlichen Hand als Käufer.

Prognose für das Gesamtjahr

Für 2026 erwartet NAI apollo ein Volumen unter 10 Mrd. Euro, nach 8,7 Mrd. Euro 2025 und 9,4 Mrd. Euro 2024. Restriktive Kreditvergabe und die vorsichtige Ankaufspolitik institutioneller Anleger sprechen aus Sicht der Analysten für anhaltende Zurückhaltung im Schlussquartal. Zusätzliche Risiken sehen sie in der Berliner Vergesellschaftungsdebatte und der Forderung nach einem bundesweiten Mietenstopp.

Mit steigendem Refinanzierungsdruck rechnet Geschäftsführer Marcel Crommen in den kommenden Quartalen mit mehr Angebot, auch aus Restrukturierungen und NPL-Situationen. Große Bestände dürften zunehmend in kleinere, lokal nachgefragte Teilportfolios aufgespalten werden.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein größeres Bestandspaket kaufen oder verkaufen will, trifft auf einen Markt mit wenig Dynamik, aber wachsendem Angebot. Das stärkt tendenziell die Verhandlungsposition von Käufern, die über Eigenkapital und gute Bonität verfügen. Kleinere Teilportfolios und regionale Bestände sind derzeit am gefragtesten, ein Verkauf in Tranchen kann die Chancen erhöhen. Beim Ankauf lohnt ein genauer Blick auf Rendite und Finanzierung, denn die Banken vergeben Kredit weiter selektiv.