Vergesellschaftung: Schon die Drohung erschwert Finanzierungen

Die Drohung einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin verändert schon jetzt die Finanzierungspraxis. Das sagt der Wirtschaftsanwalt Dr. Christian Schede, Partner bei Greenberg Traurig, im Interview mit Haufe. Seit der Veröffentlichung des Gesetzentwurfs der Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" im September 2025 sei es nicht nur für Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen deutlich schwerer geworden, an Kredite zu kommen.

Schede hält den Entwurf für verfassungswidrig. Die Ergebnisse der Berliner Abgeordnetenhauswahl hätten die Risikolage für Wohnungsunternehmen, Investoren und Banken zusätzlich verschärft. Ob daraus ein Gesetzgebungsverfahren oder ein erneuter Volksentscheid wird, hänge von den politischen Mehrheiten und der Koalitionsbildung ab.

Was der Entwurf vorsieht

Betroffen wären Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen. Die Bestände oberhalb dieser Schwelle sollen auf eine Anstalt öffentlichen Rechts übergehen. Laut Schede wären das rund 225.000 Wohnungen bei einer zweistelligen Zahl von Eigentümern, gegenüber etwa 1,7 Millionen Mietwohnungen in Berlin insgesamt.

Die Entschädigung soll regelmäßig 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts betragen. Ausgezahlt würde sie nicht sofort, sondern über eine hundertjährige Schuldverschreibung mit 3,5 Prozent jährlicher Verzinsung. Zudem sollen Grundpfandrechte an den betroffenen Beständen kraft Gesetzes erlöschen. Banken verlören damit ihre zentralen Sicherheiten und würden nur an der Entschädigung beteiligt.

Vier verfassungsrechtliche Einwände

Schede nennt mehrere Kritikpunkte, die letztlich nur die Verfassungsgerichte klären könnten:

• Gleichbehandlung: Die Schwelle von 3.000 Wohnungen werde mit besonderer Marktmacht begründet. Das Bundeskartellamt habe 2021 aber die Übernahme der Deutsche Wohnen mit mehr als 100.000 Wohnungen durch Vonovia genehmigt, ohne eine marktbeherrschende Konzentration in Berlin festzustellen. Große Vermieter lägen im Schnitt auf Mietspiegelniveau.
• Entschädigung: Nach seiner Auffassung muss eine angemessene Entschädigung vom Verkehrswert ausgehen. Die Expertenkommission hielt dagegen auch eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts für möglich.
• Geeignetheit: Die Übertragung bestehender Wohnungen schaffe keinen neuen Wohnraum.

Die Expertenkommission habe sich nur mit der grundsätzlichen Zulässigkeit einer Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz befasst, nicht mit dem konkreten Entwurf, und sei in zentralen Punkten uneins gewesen.

Bund will Länder-Vergesellschaftung sperren

Schede verweist auf den Koalitionsbeschluss der Bundesregierung vom 2. Juli 2026. Danach soll ein Investitionsschutzgesetz des Bundes die Vergesellschaftung von Mietwohnungsbeständen durch die Länder unterbinden. Der Bund habe dafür die Gesetzgebungskompetenz und könne etwa über eine Regelung zum Bestandsschutz privater Mietwohnungsbestände eine Sperrwirkung für die Länder erzeugen. Schede fordert, das Gesetz schnellstmöglich im Bundestag zu beschließen.

Er sieht in dem Berliner Vorstoß Pilotcharakter: Ein bestätigter Beschluss zur Vergesellschaftung hätte Signalwirkung über die Hauptstadt hinaus.

Was heißt das für Vermieter?

Wer in Berlin größere Bestände hält oder finanziert, muss bei Anschlussfinanzierungen und neuen Krediten mit strengeren Banken rechnen. Private Vermieter mit kleinen Beständen liegen unter der Schwelle von 3.000 Wohnungen und wären vom aktuellen Entwurf nicht direkt betroffen. Indirekt kann die Verunsicherung am Berliner Finanzierungsmarkt dennoch Konditionen und Bewertungen beeinflussen. Das geplante Investitionsschutzgesetz des Bundes ist der Punkt, den Investoren am genauesten beobachten.