Steuerpläne: Fällt die Zehnjahresfrist für Vermieter?

Die Steuerfreiheit beim Verkauf vermieteter Immobilien nach zehn Jahren Haltedauer steht zur Debatte. Laut einem WELT-Bericht wird erwogen, die Zehnjahresfrist für vermietete Objekte zu streichen oder einzuschränken. Selbst genutztes Wohneigentum soll demnach ausgenommen bleiben.

Ein Regierungsentwurf, ein Steuersatz oder ein Starttermin liegt nicht vor. Es handelt sich um einen politischen Prüfstand, nicht um eine beschlossene Änderung. Die Überlegungen laufen parallel zu Diskussionen über die Besteuerung von Bitcoin und Gold.

Was heute gilt

Gewinne aus dem Verkauf privater Grundstücke sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer länger hält, verkauft im Privatvermögen steuerfrei.

Selbstnutzer sind schon heute bessergestellt: Haben sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, entfällt die Steuer auch innerhalb der Zehnjahresfrist. Diese Ausnahme soll nach dem Bericht erhalten bleiben.

Offene Punkte

Unklar ist bislang, ob bereits erworbene Objekte Bestandsschutz erhielten oder wie Anschaffungs- und Modernisierungskosten angerechnet würden. Auch zu Erbschaften, Schenkungen und Anteilskäufen gibt es keine Vorgaben.

Getrennt davon: Kaufpreisaufteilung

Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 sieht laut Haufe eine gesetzliche Regelung zur Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden vor. Das betrifft die Abschreibung und damit die laufenden Vermietungseinkünfte nach § 21 EStG, nicht die Zehnjahresfrist. Die Regel soll erstmals für Kaufverträge gelten, die nach Inkrafttreten rechtswirksam geschlossen werden.

Auch die Grundsteuer ist ein eigenes Thema. Sie wird seit der Reform ab dem 1. Januar 2025 nach neuen Werten erhoben und kann bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Was heißt das für Vermieter?

Die Zehnjahresfrist gilt weiter, Verkäufe danach bleiben nach aktuellem Recht steuerfrei. Wer wegen der Berichte voreilig verkauft, handelt ohne Gesetzentwurf und ohne Kenntnis von Stichtag oder Übergangsregeln. Sinnvoll ist, Kaufvertrag, Nebenkosten, Modernisierungsbelege und Abschreibungsunterlagen vollständig aufzubewahren, falls die Gewinnermittlung künftig relevant wird.