IW-Studie: Kein Silver Tsunami am deutschen Wohnungsmarkt

Der Generationenwechsel bei älteren Wohneigentümern bringt dem deutschen Wohnungsmarkt keine automatische Entlastung. Das ist das Ergebnis der IW-Sparda-Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“. Eine bundesweite Welle frei werdender Immobilien, der oft beschworene „Silver Tsunami“, ist demnach nicht zu erwarten.

Die Studie stützt sich auf eine Sonderauswertung des Zensus 2022 für alle 400 Kreise und kreisfreien Städte. Sie ist eine Modellrechnung, keine Preisprognose. Wie viele Eigentümer tatsächlich wann verkaufen, ermittelt sie nicht.

Die Zahlen der Studie

In Deutschland leben rund 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren. Ihnen stehen etwa 5,3 Millionen Mieterhaushalte im Alter von 30 bis 44 Jahren gegenüber. 37 Prozent der älteren Eigentümerhaushalte halten ihre Wohnung für zu groß, das sind rund 2,6 Millionen Haushalte.

In 300 der 400 untersuchten Kreise und Städte gibt es mehr ältere Eigentümerhaushalte als jüngere Mieterhaushalte. Der Anteil der älteren Eigentümer, die sich in den kommenden Jahrzehnten potenziell von ihrer Immobilie trennen könnten, liegt in den meisten Bundesländern bei 28 bis 32 Prozent.

Warum die Entlastung ausbleibt

Die Marktwirkung begrenzen mehrere Faktoren. Nicht jeder ältere Eigentümer verkauft kurzfristig. Viele Objekte stehen in Regionen mit schwacher Nachfrage. Ein Teil der Häuser genügt energetisch, baulich oder beim Grundriss nicht den Ansprüchen jüngerer Haushalte.

Hinzu kommt der Standort: Frei werdende Einfamilienhäuser auf dem Land helfen Wohnungssuchenden in angespannten Großstädten kaum. Je nach Abgrenzung fehlen in Deutschland weiterhin rund 1,0 bis 1,4 Millionen Wohnungen. In den Metropolen reicht der frei werdende Bestand voraussichtlich nicht aus, um diese Knappheit zu beseitigen.

Entspannung ist vor allem dort denkbar, wo die Nachfrage ohnehin schwach ist. Die Studie deutet damit auf eine stärkere regionale Auseinanderentwicklung hin: mehr Verkaufsdruck in strukturschwachen Gegenden, anhaltende Knappheit in gefragten Städten.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ankauft, sollte nicht bundesweit mit sinkenden Preisen rechnen. Entscheidend sind lokale Haushaltszahlen, Zuzug, Leerstand und Mietentwicklung. In abwanderungsgeprägten Regionen kann zusätzlicher Bestand die Wiedervermietung erschweren, ein Preisabschlag allein macht ein Objekt dort nicht attraktiv.

Seniorengerechte Wohnungen mit barrierearmem Bad, Aufzug und guter Versorgung bleiben ein tragfähiger Markt. Bei älteren Objekten gehören Modernisierungskosten für Heizung, Energieeffizienz und Barrierefreiheit in die Kalkulation, ebenso Fördermöglichkeiten, die vor der Auftragsvergabe zu beantragen sind.