Morgan Stanley stuft Vonovia und LEG auf Underweight herab

Morgan Stanley hat am 20. Oktober 2026 die Aktien von Vonovia und LEG Immobilien von „Equal Weight“ auf „Underweight“ herabgestuft und die Kursziele deutlich gesenkt. Als Grund nennt die Bank wachsende politische Risiken am Berliner Wohnungsmarkt.

Kursziele und Szenarien

Bei Vonovia sinkt das Kursziel von 25 auf 14 Euro, ein Minus von 44 Prozent. Die Bank setzt dabei einen Abschlag von rund 70 Prozent auf den geschätzten Nettovermögenswert 2027 an. Im positiven Szenario sieht Morgan Stanley 33 Euro, im negativen 1 Euro. Letzteres ist ein theoretischer Szenariowert und ausdrücklich keine Insolvenzprognose.

Bei LEG Immobilien geht das Kursziel von 60 auf 50 Euro zurück, rund 17 Prozent weniger. Der Abschlag auf den Nettovermögenswert 2027 liegt bei etwa 65 Prozent. Die Szenariowerte betragen 95 Euro im positiven und 30 Euro im negativen Fall.

Auslöser: Berliner Koalitionsgespräche

Laut Bericht von Investing.com Deutsch haben SPD, Grüne und Linke in ihren Berliner Koalitionsgesprächen Fortschritte erzielt und sich grundsätzlich auf eine Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände zubewegt. Beschlossen ist nichts. Weder Vonovia noch LEG sind von einer konkreten Maßnahme betroffen; bei LEG beruht die Bewertung auf einem möglichen politischen Ausstrahlungseffekt auf den gesamten Sektor.

Morgan Stanley rechnet damit, dass selbst sinkende Zinsen die Aktien kurzfristig nicht vollständig stützen, solange die Berliner Frage offen ist. Die Anhebung auf „Equal Weight“ früher im Jahr nennen die Analysten nun verfrüht. Eine automatische Übertragung auf andere Regionen erwartet die Bank nicht, sieht aber mögliche Folgen für Kapitalzufluss und Investitionsbereitschaft im deutschen Wohnungssektor.

Zur Lage im Bestand: Vonovia meldete für das erste Halbjahr 2026 eine Leerstandsquote von 2,3 Prozent nach 2,1 Prozent im Vorjahreszeitraum. Die durchschnittliche Miete im Berliner Vonovia-Bestand lag bei 8,26 Euro je Quadratmeter.

Rechtlicher Rahmen

Artikel 15 Grundgesetz sieht die Vergesellschaftung von Grund und Boden grundsätzlich vor. Dafür bräuchte es ein Gesetz mit geregeltem Verfahren und Entschädigungsregelung. Die berichteten Koalitionspläne erfüllen das bisher nicht. Eine Frist oder ein Starttermin ist nicht bekannt.

Was heißt das für Vermieter?

Die Herabstufung ändert weder Mietverträge noch die zulässigen Mieterhöhungen. Für private Vermieter mit wenigen Wohnungen folgt daraus keine unmittelbare Maßnahme; Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und Modernisierungsregeln gelten unverändert.

Relevant ist die Marktseite: Anhaltende politische Unsicherheit in Berlin kann Bewertungen, die Kreditbereitschaft der Banken und die Verkaufsliquidität beeinflussen. Bei Kauf, Verkauf oder Anschlussfinanzierung in Berlin lohnt ein konservativer Beleihungswert. Ein Analystenkursziel ersetzt dabei keine objektbezogene Bewertung.