Sonderumlage beim Wohnungskauf: Fälligkeit entscheidet

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss eine Sonderumlage zahlen, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn die Eigentümergemeinschaft sie schon vorher beschlossen hat. Das hat der Bundesgerichtshof am 15. Dezember 2017 entschieden (Az. V ZR 257/16). Für Käufer in Leipzig und im gesamten Bundesgebiet gilt damit ein klarer Stichtag: die Fälligkeit, nicht der Beschluss.

Maßgeblich ist der Termin, den die Eigentümergemeinschaft im Beschluss festlegt. Fehlt eine solche Bestimmung, wird die Sonderumlage erst durch den Abruf des Verwalters fällig. Die Höhe richtet sich nach dem beschlossenen Umlageschlüssel, meist nach den Miteigentumsanteilen.

Ein Rechenbeispiel

Beschließt eine Gemeinschaft am 15. Mai eine Sonderumlage von 20.000 Euro und setzt die Fälligkeit auf den 30. September, trägt die Zahlung, wer am 30. September Eigentümer ist. Verkauft der bisherige Eigentümer im August, geht die Rechnung an den Käufer. Schon wenige Tage Unterschied beim Eigentumsübergang können so Beträge von mehreren Tausend Euro verschieben.

Kaufvertrag regelt nur das Innenverhältnis

Vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Kostenausgleich, wirkt das nur zwischen ihnen. Die Gemeinschaft kann sich weiter an den Eigentümer halten, der bei Fälligkeit zahlungspflichtig ist. Eine Klausel wie „Sonderumlagen trägt der Käufer“ ohne zeitliche Abgrenzung deckt nicht jede Konstellation ab. Ebenso reicht ein bloßer Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten als einzige Regelung nicht aus: Für die Haftung gegenüber der Gemeinschaft zählen die rechtliche Eigentümerstellung und der Fälligkeitszeitpunkt.

Drei Daten sind deshalb vor der Beurkundung zu prüfen: der Tag des Beschlusses, der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Fälligkeit oder der Zahlungsabruf der Umlage.

Fristen und Grundlagen

Rechtsgrundlage für Vorschüsse und Rücklagen ist § 28 WEG. Ein Beschluss kann dort auch den Fälligkeitstermin festlegen. Wer einen Beschluss anfechten will, muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung klagen und die Klage innerhalb von zwei Monaten begründen. Die Fristen laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht erst ab Zugang des Protokolls.

Was heißt das für Vermieter?

Vor dem Kauf gehören Versammlungsprotokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und der Stand der Erhaltungsrücklage auf den Tisch. Die Hausverwaltung sollte schriftlich bestätigen, ob Sonderumlagen beschlossen, angekündigt oder wegen laufender Sanierungen zu erwarten sind. Der notarielle Vertrag sollte festlegen, wer bereits beschlossene und wer später beschlossene Umlagen trägt, wie bei Raten verfahren wird und ob der Verkäufer den Käufer freistellt. Bei einer Umlage von etwa 15.000 Euro gehört das Risiko in die Kaufpreisverhandlung.

Auf Mieter lässt sich eine Sonderumlage nicht ohne Weiteres abwälzen: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten. Vermieter sollten sie als reine Eigentümerkosten kalkulieren. Steuerlich ist zwischen Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und der bloßen Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden; Letztere ist nicht automatisch im Zahlungsjahr abziehbar.