Scheidung: Immobilien-Ausgleich kann Steuer auslösen

Das Finanzgericht Münster hat mit Urteil 8 K 901/23 E bestätigt, dass die Übertragung eines Immobilienanteils zum Ausgleich von Zugewinnansprüchen im Rahmen einer Scheidung ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein kann. Grundlage ist ein Leiturteil des Bundesfinanzhofs vom 14.02.2023 (IX R 11/21), das erstmals klarstellte, dass eine solche Übertragung unter § 23 EStG fallen kann.

Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Liegt zwischen Anschaffung der Immobilie und ihrer Übertragung an den Ex-Partner weniger als ein Jahrzehnt, kann der dabei entstandene Wertzuwachs einkommensteuerpflichtig sein – unabhängig davon, dass die Übertragung im Rahmen einer familienrechtlichen Auseinandersetzung erfolgt.

Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung: Steuerfrei bleibt die Übertragung, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung sowie in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei vermieteten Objekten greift diese Ausnahme in der Regel nicht, sodass die Steuerpflicht besonders relevant wird.

Das FG Münster weist zudem auf eine wichtige Differenzierung hin: Wurde bereits vor Beendigung des Güterstands vertraglich vereinbart, dass der Zugewinnausgleich unmittelbar durch Übertragung genau dieser Immobilie erfüllt wird, kann die spätere Übertragung als unentgeltlich gelten. In diesem Fall liegt kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor.

Was heisst das für Vermieter?

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist im Zuge einer Scheidung überträgt oder verkauft, sollte die mögliche Spekulationssteuer einkalkulieren. Entscheidend ist die vertragliche Ausgestaltung der Scheidungsfolgenvereinbarung: Wird die Immobilienübertragung frühzeitig und eindeutig als Erfüllung des Zugewinnausgleichs festgelegt, lässt sich unter Umständen eine steuerfreie, unentgeltliche Übertragung erreichen. Vermieter-Ehepaare sollten die Daten von Anschaffung und geplanter Übertragung genau prüfen und steuerlichen Rat einholen, bevor eine Vereinbarung unterschrieben wird.