Refinanzierung 2026: Warum Finanzierer selektiver werden

Kapital für die Refinanzierung von Immobilien ist am Markt grundsätzlich verfügbar, doch Finanzierer treffen ihre Entscheidungen 2026 deutlich selektiver. Das zeigt eine Einschätzung von Curth-C. Flatow vom 26.08.2026, wonach nicht mehr die Frage im Vordergrund steht, ob überhaupt Geld fließt, sondern für welche Deals es noch bereitgestellt wird. Für private Vermieter mit auslaufenden Krediten wird diese Auswahllogik zunehmend zur entscheidenden Hürde bei der Anschlussfinanzierung.

Refinanzierung: Fokus verschiebt sich auf Bestand

Noch im Frühjahr 2026 lag der Krisenfokus im Immobilienmarkt vor allem auf stockenden Neubauprojekten. Inzwischen hat sich die Aufmerksamkeit stärker auf Bestandsimmobilien verschoben, bei denen Anschlussfinanzierungen anstehen.

Nicht die Objekte, sondern die Werte sind das Problem

Fachberichte aus jüngster Zeit betonen, dass die Schwierigkeiten meist nicht in der Substanz der Objekte selbst liegen. Entscheidend sind vielmehr gesunkene Marktwerte, die den Beleihungsspielraum bei einer Refinanzierung einschränken. Eine Immobilie kann also technisch und vermietungsseitig solide sein und trotzdem an der Bewertungshürde scheitern.

Whole-Loan-Programme als Alternative

Parallel gewinnen im Markt sogenannte Whole-Loan-Programme an Bedeutung, die klassische Bankfinanzierungen ergänzen oder ersetzen. Bereits 2024 kommunizierte etwa FAP ein Mandat über eine Milliarde Euro, das gezielt auf Refinanzierungen und Rekapitalisierungen ausgerichtet war. Solche Strukturen bieten in angespannten Fällen oft mehr Flexibilität als traditionelle Bankkredite.

Was das für private Vermieter bedeutet

Für Eigentümer mit auslaufenden Darlehen zählt bei der nächsten Finanzierungsrunde stärker als früher die Qualität des Objekts und des Cashflows. Wer in angespannten Märkten vermietet, muss mit härteren Konditionen rechnen, wenn bestimmte Schwachstellen die Ertragskraft mindern.

Zu den Faktoren, die Finanzierer 2026 genauer prüfen, gehören:

• Höhe und Stabilität der Mieteinnahmen
• Leerstandsquote und Vermietungsquote des Objekts
• Energetischer Zustand und Modernisierungsbedarf
• Vorhandener Instandhaltungsstau
• Aktuelle Marktbewertung im Vergleich zum Ankaufswert

Regulatorik erhöht den Druck zusätzlich

Zusätzlich zur strengeren Kreditvergabe nimmt der regulatorische Druck zu. Die geplante Reform Mietrecht II wurde am 30.04.2026 als Regierungsentwurf vorgelegt und am 09.07.2026 in erster Lesung im Bundestag beraten. Sie verschärft mehrere mietrechtliche Regeln, was die Ertragsentwicklung von Bestandsobjekten und damit die Tragfähigkeit von Refinanzierungen beeinflussen kann.

Gleichzeitig sieht der Entwurf auch Erleichterungen vor: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB soll auf 20.000 Euro angehoben werden. Bei Indexmieten ist zudem eine Deckelung geplant, wonach bei einer Inflation über 3 Prozent die Hälfte des Überschusses unberücksichtigt bleibt. Auch die möblierte Vermietung und die Kurzzeitvermietung sollen strenger geregelt werden, letztere künftig auf maximal sechs, in Ausnahmefällen acht Monate begrenzt.

Mietpreisbremse bleibt relevanter Rahmen

Die Mietpreisbremse wurde laut Marktberichten bis Ende 2029 verlängert. In angespannten Märkten dürfen Neuvertragsmieten weiterhin höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dieser Rahmen begrenzt die Spielräume, mit denen Vermieter höhere Einnahmen erzielen und damit ihre Position bei Finanzierungsgesprächen verbessern könnten.

Was heißt das für Vermieter?

Wer 2026 eine Anschlussfinanzierung plant, sollte frühzeitig die eigene Objekt- und Ertragslage realistisch bewerten, statt auf pauschal verfügbares Kapital zu setzen. Instandhaltungsstau, energetische Defizite oder Leerstand sollten möglichst vor Verhandlungen mit Finanzierern reduziert werden, da diese Faktoren die Bewertung und damit die Konditionen der Refinanzierung direkt beeinflussen.

Zugleich lohnt sich ein Blick über klassische Bankfinanzierungen hinaus: Whole-Loan-Strukturen oder Rekapitalisierungslösungen können in schwierigeren Fällen zusätzliche Optionen bieten. Wer die Regeln der geplanten Mietrechtsreform frühzeitig einkalkuliert, etwa bei Modernisierungskosten oder Indexmieten, verschafft sich zudem mehr Planungssicherheit für Gespräche mit Kreditgebern.