Neuer § 6f EStG regelt Kaufpreisaufteilung gesetzlich

Das Jahressteuergesetz 2026 soll die Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie auf Gebäude und Grundstück erstmals gesetzlich regeln. Der neue § 6f EStG legt die Aufteilung verbindlich fest und verschärft die Anforderungen an einen abweichenden Nachweis. Darauf weist Steuerrechtsprofessor Christoph Juhn in einem Beitrag bei Haufe hin.

Relevant ist die Aufteilung für die Abschreibung: Grund und Boden gelten steuerlich als nicht abnutzbar, nur der Gebäudeanteil lässt sich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreiben. Je höher der sachgerecht ermittelte Gebäudeanteil, desto größer das Abschreibungsvolumen.

Streit mit dem Finanzamt als Ausgangslage

Bislang prüft das Finanzamt, ob die Aufteilung den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht, und nutzt dafür eine eigene Arbeitshilfe. Diese kommt mitunter zu deutlich niedrigeren Gebäudeanteilen. Der Bundesrechnungshof bemängelte bereits 2020, dass die damalige Arbeitshilfe die Verkehrswerte nicht ausreichend abbilde. Mit § 6f EStG soll die Rolle dieser Arbeitshilfe nun gesetzlich geregelt werden.

Nach dem derzeitigen Entwurf lassen sich abweichende Ergebnisse nur durch ein besonders qualifiziertes Gutachten belegen. Verlangt werden besondere Anforderungen an den Sachverständigen und eine persönliche Objektbesichtigung.

Was der Gebäudeanteil in Euro ausmacht

Juhn rechnet ein Beispiel vor: Bei einer Bestandswohnung für 400.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 60 Prozent sind 240.000 Euro abschreibbar. Bei 75 Prozent steigt der Betrag auf 300.000 Euro. Bei zwei Prozent AfA ergibt das 1.200 Euro mehr Abschreibung pro Jahr, bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent rund 420 Euro weniger Einkommensteuer jährlich. Anschaffungsnebenkosten sind darin nicht berücksichtigt.

Beliebig hoch ansetzen dürfen Käufer den Gebäudeanteil nicht. Die Aufteilung muss die tatsächlichen Wertverhältnisse abbilden.

Wann sich ein Gutachten lohnt

Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro würde eine Erhöhung des Gebäudeanteils von 60 auf 70 Prozent das Abschreibungsvolumen um 60.000 Euro vergrößern, bei zwei Prozent AfA also um 1.200 Euro jährlich. Ob sich ein Sachverständiger rechnet, hängt laut Juhn auch vom zeitlichen Verlauf der Entlastung, den Folgen eines späteren Verkaufs und dem Risiko ab, dass das Gutachten den gewünschten Anteil nicht bestätigt. Bei kleinen Kaufpreisen und geringen Differenzen übersteigt der Aufwand oft den Nutzen. Genauer hinsehen lohnt bei älteren Gebäuden in teuren Lagen, umfassend modernisierten Objekten und Gebäuden mit besonderen baulichen Merkmalen.

Timing: vor dem Notartermin klären

Nach bisheriger Rechtsprechung zählt eine vertragliche Aufteilung, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist und die Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Daran dürfte auch § 6f EStG festhalten. Käufer sollten die Aufteilung deshalb vor Vertragsschluss mit Steuerberatung und Notariat abstimmen und anhand von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche oder Miteigentumsanteil, Baujahr, Gebäudezustand und Modernisierungsnachweisen begründen können.

Besonders wichtig ist das bei Objekten, die direkt nach dem Kauf saniert werden. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb die 15-Prozent-Grenze der Gebäudeanschaffungskosten, sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die AfA. Ein niedriger Gebäudeanteil lässt diese Grenze schneller reißen.

Der Entwurf befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren.

Was heißt das für Vermieter?

Wer eine Immobilie zur Vermietung kaufen will, sollte den Gebäudeanteil schon bei der Kalkulation mit mehreren plausiblen Werten durchrechnen und nicht erst nach dem Notartermin klären. Die Unterlagen zu Zustand und Modernisierung gehören vor dem Kauf zusammengetragen, denn sie tragen später die Begründung gegenüber dem Finanzamt. Bei teuren Objekten mit hohem Abweichungspotenzial kann ein qualifiziertes Gutachten geprüft werden, bei kleinen Differenzen eher nicht.