Degressive AfA: Zugang für Neubauten endet am 30.9.2029

Die degressive Abschreibung für neue Wohngebäude kann nur noch erhalten, wer bis zum 30. September 2029 mit dem Bau beginnt oder den Kaufvertrag unterschreibt. Das geht aus der Auswertung zur Steuerplanung mit Immobilien 2026 hervor, die lifePR verbreitet. Nicht die Abschreibung insgesamt läuft 2029 aus, sondern der Zugang zu dieser Variante: Maßgeblich ist der Zeitraum vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029.

Die degressive AfA beträgt 5 Prozent jährlich vom jeweiligen Restwert und ersetzt die lineare Abschreibung. Beide Methoden lassen sich für denselben Gebäudeanteil nicht kombinieren. Bei 1.000.000 Euro abschreibungsfähigen Gebäudekosten sind es im ersten Jahr rechnerisch 50.000 Euro, im zweiten 47.500 Euro. Der Eurobetrag sinkt also mit jedem Jahr.

Steuertarif 2026

Der Spitzensteuersatz von 42 Prozent beginnt 2026 im Grundtarif bei 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen. Der Grundfreibetrag liegt bei 12.348 Euro. Die 69.879-Euro-Schwelle ist keine neue Immobilienregelung, sondern der reguläre Tarifverlauf. Sie bezieht sich auf das gesamte zu versteuernde Einkommen, nicht allein auf Mieteinnahmen. Werbungskosten, Schuldzinsen, AfA und weitere Einkünfte fließen in die Berechnung ein.

Lineare AfA und Sonderabschreibung

Alternativ gilt die lineare Gebäude-AfA: 3 Prozent jährlich für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Bei älteren Gebäuden sind es je nach Baujahr 2 oder 2,5 Prozent.

Hinzu kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Für begünstigte neue Mietwohnungen sind bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre zusätzlich zur regulären AfA möglich. Das Bundesfinanzministerium nennt für bestimmte Fälle den Zeitraum 2026 bis 2029. Voraussetzung sind unter anderem ein energetischer Standard, eine Baukostenobergrenze und die Nutzung als Wohnraum.

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Kaufnebenkosten müssen deshalb auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. Für Bestandsimmobilien entsteht kein nachträglicher Anspruch auf die degressive AfA.

Was heißt das für Vermieter?

Entscheidend ist das Datum von Baubeginn oder Kaufvertrag, nicht das Steuerjahr 2029. Wer einen Neubau plant, sollte den Termin so legen, dass die Frist sicher eingehalten wird. Der tatsächliche Steuereffekt hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab und beträgt nicht automatisch 42 Prozent der Abschreibung. Zinsen und Erhaltungsaufwand sind zusätzlich als Werbungskosten abziehbar, die Tilgung nicht.