Neubau-Vermietung: Bei 4 % Zins fehlen rund 5 €/m² Miete

Wer eine Neubauwohnung als Kapitalanlage vermietet, macht bei den heutigen Finanzierungskosten häufig Verlust. Das Handelsblatt rechnet an einem Beispiel vor: Bei rund 26 €/m² Kaltmiete und 4 % Kreditzins entsteht trotz Steuervorteilen ein negativer Cashflow. Für die schwarze Null wären etwa 31 €/m² nötig.

Der Kaufpreis im Beispiel liegt bei rund 486.000 € inklusive der berücksichtigten Anschaffungskosten. Die 26 €/m² entsprechen der Kaltmiete vergleichbarer Neubauten. Die Rechnung bleibt laut Handelsblatt auch über längere Haltedauern im Minus, wenn Preis, Miete und Zins unverändert bleiben.

Die Mietrenditen für Neubauwohnungen in den fünf größten deutschen Städten liegen häufig unter 4 %. Als Faustformel gilt: Bei 4 % Zins sollte der Kaufpreis höchstens das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete betragen. Bei 26 €/m² im Monat sind das 312 € Jahresmiete je Quadratmeter und damit höchstens etwa 6.240 €/m² Kaufpreis. Dabei sind Nebenkosten und nicht umlagefähige Ausgaben noch nicht abgezogen.

Steuervorteile gleichen das Defizit nicht aus

Für Wohngebäude mit Baubeginn oder Erwerb zwischen Oktober 2023 und September 2029 gilt die degressive Gebäude-AfA von 5 % auf den jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Bei begünstigtem, neu geschaffenem Mietwohnraum kommt die Sonder-AfA nach § 7b EStG hinzu: bis zu 5 % jährlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den drei Folgejahren. Dafür müssen energetische Anforderungen, Baukostengrenzen und Vermietungsbedingungen erfüllt sein.

Beide Regelungen mindern die Steuerlast, sie machen aus einem negativen Zahlungsstrom aber keinen positiven. Auch die Tilgung ist keine Rendite, sondern eine laufende Liquiditätsbelastung.

Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren kann steuerfrei sein (§ 23 EStG), innerhalb der Frist ist der Gewinn regelmäßig steuerpflichtig.

Die fehlende Miete lässt sich nicht einfach erhöhen

Die nötigen 31 €/m² sind am Markt nicht ohne Weiteres durchsetzbar, wenn vergleichbare Neubauten bei 26 €/m² liegen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse zwar grundsätzlich ausgenommen. Die erzielbare Miete begrenzt aber der Markt, nicht das Gesetz.

Was heißt das für Vermieter?

Entscheidend ist der Netto-Cashflow nach allen Kosten: nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, Rücklagen und Zinsen. Der Steuervorteil gehört in eine getrennte Rechnung. Wer nach Ablauf der Zinsbindung anschlussfinanzieren muss, sollte zusätzlich durchspielen, wie ein höherer Zins den Cashflow weiter belastet. Förderdarlehen verbessern die Finanzierung, korrigieren aber keinen überhöhten Kaufpreis.