Nachrüstpflichten nach Kauf oder Erbe: Dämmung bleibt Pflicht

Käufer und Erben älterer Wohngebäude müssen bestimmte Dämmmaßnahmen weiterhin innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachholen. Die Schlagzeile von einer „gestrichenen Heizungspflicht“, die zuletzt in einer lifePR-Meldung zu Nürnberg auftauchte, ist in dieser Form irreführend: Eine allgemeine Pflicht, nach Kauf oder Erbschaft sofort eine neue Heizung einzubauen, gab es beim Eigentümerwechsel nicht. Die Dämmpflicht aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt unverändert fort.

Diese Pflichten bleiben

Die Frist beginnt in der Regel mit der Grundbuchumschreibung, nicht mit dem Notartermin. Sie gilt für Käufer, Erben und Beschenkte gleichermaßen.

Zwei Maßnahmen stehen im Mittelpunkt:

• Oberste Geschossdecke: Grenzt sie an einen unbeheizten Dachraum und ist nicht ausreichend gedämmt, muss sie nachgerüstet werden. Alternativ genügt ein gedämmtes Dach. Der Zielwert liegt bei einem Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens U = 0,24 W/(m²K).
• Heizungs- und Warmwasserrohre: Zugängliche, ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen müssen nach Anlage 8 GEG gedämmt werden.

Der Eigentümerwechsel löst keine vollständige energetische Sanierung aus. Die Dämmpflicht trifft vor allem Gebäude, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden und noch keinen ausreichenden Wärmeschutz haben. Für Dach, Geschossdecke und Rohre ist die Dämmung damit weiterhin verbindlich.

Ausnahme für frühere Selbstnutzer

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, war von bestimmten Nachrüstpflichten ausgenommen. Mit dem nächsten Eigentümerwechsel gilt diese Ausnahme für den neuen Eigentümer nicht mehr, er muss die Pflichten selbst prüfen. Ein späterer Weiterverkauf löst nicht in jedem Fall erneut eine Zwei-Jahres-Frist aus.

Denkmalschutz in Nürnberg

In Nürnberg kommt bei Baudenkmälern und in denkmalgeschützten Ensembles eine weitere Hürde hinzu. Sichtbare Eingriffe an Fassade, Dach oder Fenstern, etwa ein Wärmedämmverbundsystem, können eine denkmalrechtliche Erlaubnis erfordern. Diese sollte vor Beginn der Arbeiten vorliegen.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, sollte direkt nach der Grundbuchumschreibung den Zustand von oberster Geschossdecke und Leitungen prüfen und dokumentieren. Das Datum der Umschreibung markiert den Start der 24 Monate. Die Kostenplanung gehört nicht nur auf einen möglichen Heizungstausch, sondern auch auf die vergleichsweise kleinen Dämmmaßnahmen, die als Dämmpflicht verbindlich sein können. Bei Denkmälern sollte die Genehmigungsfrage vor der Auftragsvergabe geklärt sein.