Käufermarkt: Wo Käufer Immobilienpreise jetzt drücken können

Käufer haben bei Immobilien regional wieder Verhandlungsmacht, aber nicht überall. Laut einem Bericht der WELT gibt es Fälle mit zweistelligen Preisnachlässen. Gründe sind hohe Finanzierungskosten, zurückhaltende Nachfrage, erwartete Sanierungskosten und längere Vermarktungszeiten. Wer jetzt Immobilienpreise drücken will, braucht allerdings gute Argumente und den richtigen Markt.

Die Marktdaten zeichnen kein einheitliches Bild. In den 14 größten deutschen Städten sanken die Angebotspreise laut Immowelt von Juli bis Oktober um 1,3 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr liegen sie 6,4 Prozent niedriger, gegenüber dem Höchststand vom Mai 2022 9,4 Prozent.

Bundesweit sieht es für 2026 dagegen nach Stabilisierung aus. Der IW-Wohnindex meldete für das erste Quartal weitgehende Stagnation: Eigentumswohnungen verteuerten sich binnen Jahresfrist um 2,5 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,7 Prozent. Immowelt weist für das dritte Quartal jeweils +0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal aus. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 3.288 Euro je Quadratmeter, Häuser 2.886 Euro.

Die Zahlen widersprechen sich nicht zwingend. Sie betrachten unterschiedliche Zeiträume, Regionen und Segmente. Zudem handelt es sich um Angebotspreise, nicht um beurkundete Kaufpreise.

Wo der Spielraum liegt

Unter Druck stehen vor allem Objekte mit hohem Sanierungsbedarf, schwacher Energiebilanz, ungünstiger Lage oder einem von Beginn an zu hohen Angebotspreis. Wer Immobilienpreise drücken möchte, steht besser da mit einer belastbaren Finanzierungsbestätigung, dokumentierten Mängeln und einer vollständigen Wirtschaftlichkeitsrechnung. Das Argument „der Markt ist gefallen“ trägt weniger als konkrete Kostenpositionen wie eine angekündigte Sonderumlage oder eine fällige Heizungserneuerung.

Ein Nachlass allein macht ein Objekt nicht attraktiv. Zinsen, Eigenkapitalanforderungen und Sanierungskosten können einen reduzierten Kaufpreis wirtschaftlich wieder aufzehren.

Rechtlicher Rahmen

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ein allgemeines gesetzliches Widerrufsrecht nach der Beurkundung gibt es nicht; Rücktrittsrechte müssen vertraglich vereinbart sein. Der Eigentumsübergang folgt erst mit Auflassung und Grundbucheintrag. Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt fest, der Satz hängt vom Bundesland ab.

Was heißt das für Vermieter?

Der Angebotspreis taugt nicht als Renditebasis. Kalkuliert werden müssen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Modernisierung, Leerstand, nicht umlagefähige Betriebskosten und Finanzierung. Wer Immobilienpreise drücken kann, gewinnt nur dann, wenn der nachhaltig erzielbare Mietüberschuss stimmt: Ein Abschlag von 10 Prozent ist wertlos, wenn Instandhaltung oder Energiekosten ihn auffressen.

Vor dem Kauf gehören Energieausweis, Protokolle und Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungsrücklage, Mietverträge, Kautionsstatus und Mietrückstände auf den Tisch. Außerdem lohnt der Blick auf Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), ortsübliche Vergleichsmiete und die Grenzen der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.