Immobilienkrise: Kaum noch Abschlüsse am deutschen Markt

Am deutschen Immobilienmarkt kommen kaum noch Abschlüsse zustande. Wie die WELT berichtet, will „keiner mehr ein Geschäft machen“: Die Nachfrage ist spürbar eingebrochen, Kaufinteressenten zögern, während Verkäufer stärker unter Druck geraten.

Auslöser dieser Immobilienkrise ist das Ende der Phase sehr günstiger Finanzierung. Höhere Zinsen und besser verzinste Alternativanlagen verschieben Kaufpreise, Renditeanforderungen und ganze Geschäftsmodelle. Hinzu kommen wachsende regulatorische Risiken, die die Kalkulation von Eigentümern und Investoren zusätzlich belasten.

Mietrechtsreform noch nicht in Kraft

Von den geplanten mietrechtlichen Änderungen wären rund 5,5 Millionen private Vermieter betroffen. Die Reform („Mietrecht II“) ist noch nicht verabschiedet, ein Inkrafttreten steht nicht fest. Bis zur Verkündung gilt das aktuelle Recht.

Der Gesetzentwurf sieht vor:

• Kurzzeitvermietung: Die Ausnahme für „vorübergehenden Gebrauch“ soll auf Mietverhältnisse von bis zu sechs Monaten begrenzt werden. Einmalig ist eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate vorgesehen.
• Schonfristzahlung: Sie soll künftig auch bei der ordentlichen Kündigung wegen Mietrückständen greifen. Wer vollständig nachzahlt, könnte seine Wohnung damit einmalig behalten.

Die Mietpreisbremse gilt bundesrechtlich bis zum 31. Dezember 2029, allerdings nur in Gebieten, für die ein Bundesland eine entsprechende Verordnung erlassen hat. In diesen Gebieten darf die Anfangsmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Fristen für 2026

Zum Jahresende laufen zwei Fristen ab. Nicht fernablesbare Heizkostenmessgeräte müssen bis Ende 2026 nachgerüstet sein. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 muss dem Mieter bis zum 31. Dezember 2026 zugehen.

Daneben beeinflussen die kommunale Wärmeplanung (Fristen je nach Gemeindegröße am 30. Juni 2026 bzw. 30. Juni 2028), die Vorgaben für neue Heizungen und der nationale CO₂-Preis die Kalkulation von Vermietern. Gerade in der Immobilienkrise zählt jeder dieser Posten, weil er die Rendite weiter drückt.

Was heißt das für Vermieter?

Beim Ankauf zählt die Sicherheitsmarge: Kaufpreise sollten nicht allein an der aktuellen Nettokaltmiete hängen, sondern Zinsänderungen, Leerstand, Instandhaltung und mögliche energetische Investitionen in mehreren Szenarien abbilden. Wer eine auslaufende Zinsbindung hat, sollte Anschlussangebote früh einholen, denn trotz positiver Miete kann nach Finanzierung, Verwaltung und Rücklagen ein negativer Cashflow bleiben.

Bei möblierter oder befristeter Vermietung lohnt schon jetzt eine saubere Dokumentation von Befristungsgrund, Bedarf und Laufzeit. Und die Abrechnung 2025 sollte rechtzeitig und nachweisbar zugestellt werden, weil verspätete Nachforderungen ausgeschlossen sein können.