Hausgeld: WEG darf säumige Eigentümer per Klage belangen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann rückständiges Hausgeld gerichtlich einfordern, und dafür genügt grundsätzlich eine nachvollziehbare Forderungsübersicht. Das berichtet die FAZ. Nicht jede einzelne Kostenposition muss in der Klageschrift detailliert aufgeschlüsselt werden.

Gläubigerin ist die Gemeinschaft selbst, nicht der Verwalter oder ein einzelner Eigentümer. Sie kann ihre Forderung per Zahlungsklage oder im Mahnverfahren geltend machen. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnungseigentumsanlage (§ 43 WEG).

Was als Begründung reicht

Ausreichend ist eine Übersicht, die je Wohnung die offenen Beträge und die geleisteten Zahlungen gegenüberstellt. Sie muss Fälligkeiten, Sollbeträge, Zahlungen und die Restforderung erkennen lassen. Eine Einzelabrechnung muss die WEG nicht vorlegen.

Grundlage der Forderung sind beschlossene Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan, Nachschüsse aus der Jahresabrechnung und beschlossene Sonderumlagen (§ 28 WEG). Formale Einwände gegen die Aufstellung haben damit geringere Erfolgsaussichten, sobald die Übersicht diese Angaben nachvollziehbar ausweist.

Verwalter darf klagen

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Verwaltung gegenüber Dritten grundsätzlich unbeschränkt handlungsfähig. Für eine Hausgeldklage braucht sie in der Regel keinen gesonderten Ermächtigungsbeschluss, sofern Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen.

Die Klage kann auch künftige Vorschüsse erfassen, wenn deren Fälligkeit feststeht (§ 257 ZPO). Zu Hauptforderung und Verzugszinsen (§§ 286, 288 BGB) kommen die Verfahrenskosten, die nach erfolgreicher Vollstreckung dem säumigen Eigentümer auferlegt werden können.

Verjährung und Vollstreckung

Hausgeldvorschüsse verjähren nach drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der jeweilige Betrag fällig wurde. Eine spätere Jahresabrechnung lässt bereits verjährte Vorschussansprüche nicht neu entstehen.

Mit einem Titel kommt die Zwangsvollstreckung in Betracht. Bei hohen, erfolglos vollstreckten Rückständen kann die WEG unter engen Voraussetzungen sogar beschließen, die Versorgung zu unterbrechen. Genannt werden mindestens sechs laufende monatliche Hausgeldzahlungen und eine erfolglose Zwangsvollstreckung.

Was heißt das für Vermieter?

Hausgeld schuldet der Eigentümer der WEG auch dann, wenn sein Mieter mit Nebenkosten in Verzug ist. Wer vermietet, sollte Wirtschaftsplan, Fälligkeiten, Sonderumlagen und Kontoauszüge der WEG monatlich abgleichen und bei knapper Liquidität zuerst die Gemeinschaft bedienen. Forderungen gegen den Mieter lassen sich separat nach Mietrecht verfolgen.