Handelsblatt-Rechenbeispiele: Rendite bei Mehrfamilienhäusern

Das Handelsblatt hat drei Rechenbeispiele zum Kauf und zur Vermietung von Mehrfamilienhäusern veröffentlicht und dabei auf einen teuren Fehler hingewiesen, den Käufer beim Renditevergleich häufig machen. Zugrunde liegen unterschiedliche Jahresnettokaltmieten von 44.000 Euro, 55.000 Euro und 61.000 Euro.

In einer der Rechnungen liegt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital bei 6,25 Prozent. Die Cashflow-Rendite desselben Beispiels fällt mit 1,33 Prozent deutlich niedriger aus. Die Differenz zeigt, warum eine hohe Bruttomiete allein wenig über die tatsächliche Mehrfamilienhaus Rendite aussagt – die Handelsblatt-Rechenbeispiele machen genau das sichtbar.

Ein Kostenfaktor, der bei der Berechnung der Mehrfamilienhaus Rendite regelmäßig unterschätzt wird, ist die Grundsteuer. Sie bleibt nach § 2 Nr. 1 BetrKV grundsätzlich umlagefähig, allerdings nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenklausel enthält. Fehlt diese, kann die Grundsteuer nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Seit 2025 wird die Grundsteuer nach reformierten Werten berechnet. Die Formel Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz gilt weiterhin, doch die Steuermesszahl für Wohngrundstücke wurde von 0,35 Prozent auf rund 0,031 Prozent gesenkt. Für Nichtwohngrundstücke liegt sie bei 0,034 Prozent. Maßgeblich für den Grundsteuerwert sind unter anderem Bodenwert und statistische Nettokaltmiete, dazu kommt der jeweilige kommunale Hebesatz.

Viele Vermieter bekommen die Auswirkungen der Reform erstmals in der Nebenkostenabrechnung für 2025 zu spüren, die in diesem Jahr erstellt wird. Der Bundesfinanzhof hat die seit 2025 geltende Grundsteuerreform im Bundesmodell als verfassungsgemäß bestätigt, an der praktischen Anwendung ändert das zunächst nichts.

Für Gewerbemietverträge, die vor 2025 abgeschlossen wurden, endet zum 1. Januar 2026 eine Übergangsfrist. Danach reicht für bestimmte Änderungen die Textform aus, etwa per E-Mail, wo zuvor die Schriftform vorgeschrieben war.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte die Mehrfamilienhaus Rendite auf das Eigenkapital und den Cashflow getrennt betrachten, nicht nur die Jahresnettokaltmiete. Die Nebenkostenabrechnung 2025 lohnt einen genauen Blick, weil die reformierte Grundsteuer dort erstmals vollständig einfließt. Vermieter mit Gewerbeobjekten sollten ihre Altverträge vor dem 1. Januar 2026 auf die neue Textform-Regelung prüfen.