Gebäudetyp E: Gesetzentwurf liegt vor, Start frühestens Mitte 2027

Bauministerin Verena Hubertz und Justizministerin Stefanie Hubig (beide SPD) haben am 26. Oktober 2026 den Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt. Der Entwurf ist nicht öffentlich und muss zunächst innerhalb der Bundesregierung abgestimmt werden. In Kraft treten soll das Gesetz frühestens Mitte 2027.

Kern ist eine Änderung im Bauvertragsrecht: Bauherren und Bauunternehmen sollen einfacher von gesetzlich nicht zwingenden Standards abweichen dürfen. Bisher können Bauherren erwarten, dass nach dem üblichen Standard gebaut wird, und der hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verteuert. Planer und Unternehmen fürchten eine Haftung, wenn sie davon abweichen. Künftig soll gelten: Sind sich alle Beteiligten einig, darf einfacher gebaut werden. Ohne Vereinbarung bleibt es bei den bisherigen Regeln.

Was wegfallen darf, was nicht

Gemeint sind ausdrücklich nur Komfortstandards, etwa weniger Trittschalldämmung, eine niedrigere Deckenhöhe oder der Verzicht auf einen Handtuchtrockner im Bad. Brandschutz, Statik, Belüftung und Licht sind ausgenommen. Leitprinzip: Gebaut wird nach den gesetzlichen Mindestvorgaben, aber nicht darüber hinaus.

Die Ministerien haben Pilotprojekte ausgewertet und rechnen mit zehn bis 15 Prozent geringeren Baukosten für das Gebäude selbst. Hubertz sagte, jeder nicht in überflüssige Standards gesteckte Euro stehe für mehr bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung.

Kritik von GdW und ZIA

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW bewertet den Entwurf als enttäuschend. Die rechtssichere Geltung einfacherer Standards im anschließenden Mietverhältnis bleibe ungeklärt, Wohnungsunternehmen trügen weiter das Risiko, dass solche Wohnungen im Mietrecht als mangelhaft gelten. Zudem kennzeichne der Entwurf den Basisstandard als Abweichung vom Normalfall und schaffe zusätzliche Dokumentationspflichten. Der GdW fordert, die mietrechtliche Absicherung noch in diesem Verfahren zu regeln.

Der Immobilienverband ZIA kritisiert die Opt-in-Regelung: Wer einfacher bauen will, muss das ausdrücklich vereinbaren, das bisherige höhere Niveau bleibt gesetzlicher Ausgangspunkt. ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan sprach von einer Sonderoption statt eines neuen Normals. Aus dem Bundesgerichtshof kam laut Wirtschaftswoche ebenfalls scharfe Kritik an dem Vorhaben.

Weiterer Zeitplan

Zunächst äußern sich Länder und Verbände, danach folgen Kabinettsbeschluss sowie Bundestag und Bundesrat. Der Gebäudetyp E stammt noch aus der Ampel-Koalition; ein Kabinettsbeschluss vom 6. November 2024 blieb mit dem Ende der Regierung liegen. Schwarz-Rot hat das Vorhaben in den Koalitionsvertrag aufgenommen.

Der Hintergrund: Von Januar bis August 2026 wurden laut Statistischem Bundesamt 169.400 Wohnungen genehmigt, rund zwölf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Wegen des Iran-Kriegs steigen aber Material- und Energiekosten sowie die zehnjährigen Bauzinsen.

Was heißt das für Vermieter?

Für Neubau-Investoren könnten die Baukosten sinken, allerdings erst für Projekte nach Inkrafttreten, frühestens Mitte 2027. Wer einfacher bauen will, muss das vertraglich ausdrücklich festhalten. Offen ist, wie Mieter und Gerichte einfacher ausgestattete Wohnungen später beurteilen; genau diese mietrechtliche Absicherung fehlt laut GdW im Entwurf. Vor Planungen sollte daher der Gesetzgebungsverlauf abgewartet werden.