BGH: Nachzahlung rettet ordentliche Kündigung nicht

Die vollständige Nachzahlung von Mietrückständen beseitigt nur die fristlose Kündigung, nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 23. Oktober 2024 (VIII ZR 106/23) entschieden. Die FAZ berichtet über die Rechtslage; nach den Suchergebnissen betrifft auch eine Entscheidung vom 30. September 2026 (VIII ZR 21/26) dieselbe Frage und bestätigt diese Linie.

Schonfrist wirkt nur gegen die fristlose Kündigung

Grundlage der fristlosen Kündigung ist § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB: Der Mieter ist mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder einem erheblichen Teil davon im Verzug. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann er diese Kündigung rückwirkend unwirksam machen, wenn er alle Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage begleicht. Auch eine Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle genügt, sofern die Rückstände damit vollständig ausgeglichen werden.

Für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB gilt diese Schonfrist nicht. Der BGH lehnt es ab, die Regelung entsprechend auf § 573 BGB auszudehnen. Die ursprüngliche Pflichtverletzung wird durch die spätere Zahlung nicht ungeschehen gemacht.

Was für die ordentliche Kündigung zählt

Der Zahlungsverzug muss eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung darstellen. Maßgeblich sind Höhe und Dauer des Rückstands sowie das Verschulden des Mieters. Die konkreten Pflichtverletzungen müssen nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB im Kündigungsschreiben stehen.

Eine Ausnahme bleibt möglich: Im Einzelfall kann die Berufung auf die ordentliche Kündigung nach § 242 BGB treuwidrig sein, etwa weil der Mieter vollständig gezahlt hat und besondere Umstände hinzukommen. Eine automatische Heilung ist das nicht.

Was heißt das für Vermieter?

Bei qualifiziertem Mietrückstand sollte das Kündigungsschreiben die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung enthalten, sofern beide Voraussetzungen vorliegen. Eine reine fristlose Kündigung ist riskant, weil eine vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist sie entfallen lässt.

Die ordentliche Kündigung braucht eine eigene, nachvollziehbare Begründung: Rückstandshöhe, Fälligkeit, betroffene Monate, Mahnungen und Zahlungsverlauf. Teilzahlungen erfüllen die Schonfrist nicht. Zahlungseingänge, Kontobelege und den Zugang der Kündigung sollten Vermieter vor einer Räumungsklage beweissicher dokumentieren.