Bauzins bei 4,4 Prozent: 7,3 Prozent Kaufpreisrabatt nötig

Wer eine Immobilie kauft, müsste einen Kaufpreisrabatt von rund 7,3 Prozent aushandeln, um den Zinsanstieg dieses Jahres auszugleichen. Das hat die Baufinanzierungsvermittlung Interhyp berechnet. Zehnjährige Bauzinsen liegen laut Interhyp aktuell bei etwa 4,4 Prozent, im März waren es noch rund 3,3 Prozent.

In der Beispielrechnung entspricht der Abschlag etwa 24.000 Euro bei den zugrunde gelegten Gesamtkosten. Davon entfallen rund 21.000 Euro auf den Kaufpreis selbst. Der Rabatt soll rechnerisch verhindern, dass Monatsrate oder Laufzeit der Finanzierung gegenüber dem Frühjahr steigen.

Kein pauschaler Marktabschlag

Die 7,3 Prozent gelten für eine bestimmte Finanzierungskonstellation und sind keine allgemeingültige Preisvorgabe. Wie hoch der nötige Ausgleich tatsächlich ausfällt, hängt von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Tilgung, Zinsbindung und Kreditbetrag ab. Bei hohem Eigenkapital wäre der Wert zu hoch, bei fast vollständiger Fremdfinanzierung zu niedrig. Eine gesetzliche Regel oder ein Anspruch auf Preisnachlass ergibt sich daraus nicht.

Zinsniveau und Ausblick

Die Angebote der Banken liegen weit auseinander. Marktübersichten nennen für zehnjährige Darlehen je nach Anbieter Sollzinsen von 3,99 bis 4,52 Prozent, ein Vergleich nennt rund 4,09 Prozent effektiv. Bei einer 80-Prozent-Finanzierung wurden Ende August 2026 effektive Zinssätze zwischen 3,76 und 4,67 Prozent beobachtet. Einzelne Institute geben Rabatte, knüpfen diese aber an Mindestdarlehen, höchstens 80 Prozent Beleihung und bestimmte Energieeffizienzklassen.

Dr. Klein erwartet bis Jahresende stabile bis leicht steigende Bauzinsen. Für zehnjährige Darlehen nennt das Unternehmen eine Spanne von etwa 4,0 bis 4,5 Prozent.

Was heißt das für Vermieter?

Bei unverändertem Kaufpreis sinkt der laufende Überschuss aus der Vermietung, weil Zins und Tilgung mehr Miete binden. Der Zinsanstieg ist deshalb ein sachliches Argument in Preisverhandlungen. Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis wären 7,3 Prozent rund 21.900 Euro. Ob dieser Betrag passt, zeigt erst ein Bankangebot mit identischem Darlehensbetrag, Beleihungsauslauf, Tilgung und Zinsbindung.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fallen weiter an und sinken nicht im gleichen Verhältnis wie der Preis. Schuldzinsen lassen sich bei Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten ansetzen, die Tilgung nicht. Wer den Maximalpreis ableitet, sollte Rate, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Leerstand aus der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete decken.