GdW-Gutachten: Glasfaser-Kosten bleiben bei Vermietern

Wohnungsunternehmen, die Glasfaser in Mehrfamilienhäusern selbst finanzieren, bekommen ihre Investition nach dem Regierungsentwurf zum TKG-Änderungsgesetz 2026 nicht kostendeckend zurück. Das ergibt ein ökonomisches Gutachten im Auftrag des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Die Autoren fordern Nachbesserungen, sonst drohe der Ausbau ins Stocken zu geraten.

Der Ausbau der gebäudeinternen Glasfaserinfrastruktur, der sogenannten Netzebene vier (NE4), kostet laut Gutachten je nach Gebäude zwischen 250 und 1.000 Euro pro Wohneinheit. Anders als Telekommunikationsanbieter können Wohnungsunternehmen den Aufwand nicht über eigene Endkundenprodukte refinanzieren. Das Investitionsrisiko liegt damit allein bei ihnen.

Refinanzierungswege reichen nicht aus

Studienleiter Prof. Dr. Jens Böcker von der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg und Geschäftsführer der Böcker Ziemen GmbH hat drei im Entwurf vorgesehene Refinanzierungsoptionen geprüft: die Gebäudewertsteigerung, die Modernisierungsumlage und das Glasfaserbereitstellungsentgelt. Sein Urteil: Keine davon sei zureichend. Das Gutachten soll der Bundesnetzagentur zugleich eine wissenschaftliche Grundlage für diskriminierungsfreie Leitlinien liefern, unabhängig davon, wer das Netz errichtet.

Der GdW verlangt gleiche Zugangsentgelte für alle Investoren, egal ob ein Wohnungsunternehmen oder ein Telekommunikationsanbieter das Netz gebaut hat.

Kritik an der Default-Regelung in § 22b

Besonders kritisch sehen die Gutachter § 22b des Entwurfs. Dort ist eine automatische Zugangspflicht vorgesehen, die die Bundesnetzagentur nur nachträglich aussetzen kann. Der europäische Rechtsrahmen geht den umgekehrten Weg: Eine Zugangsverpflichtung gilt erst, wenn die nationale Regulierungsbehörde sie auf Antrag anordnet. Nach Einschätzung des Gutachtens hat der Gesetzgeber die Variante gewählt, die selbst laut der WIK-Studie mit größeren rechtlichen Risiken verbunden ist.

GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser warnt, schon das geplante Vollausbaurecht könne das Tempo drücken. Ein pauschales Zugangsrecht und Entgeltregeln, die einzelne Investoren benachteiligen, wären weitere Bremsen.

Branchenbeirat gegründet

Am 20. Januar 2026 gründeten die Deutsche Telekom sowie Wohnungsunternehmen, Verwalter, Genossenschaften, Projektentwickler und Verbände in Berlin den Immobilienwirtschaftlichen Beirat. Den Vorsitz hat GdW-Präsident Axel Gedaschko übernommen. Der Beirat befasst sich mit dem Glasfaserausbau in Gebäuden und weiteren Digitalisierungsthemen.

Was heißt das für Vermieter?

Wer Glasfaser im Haus selbst finanziert, sollte die Kosten pro Wohneinheit sauber kalkulieren und nicht darauf bauen, dass Umlage oder Entgelte sie vollständig decken. Für kleinere Eigentümer ist entscheidend, welche Fassung des Gesetzes am Ende beschlossen wird. Bis dahin lohnt es sich, Angebote von Netzbetreibern genau zu prüfen und zu klären, wer die Investition trägt.