Erbengemeinschaft: Elternhaus als Streitfall für Vermieter

Erbt eine Familie ein Haus gemeinsam, bildet sie eine Erbengemeinschaft: Die Immobilie gehört zunächst allen Miterben zusammen, so die Berichterstattung der Badischen Neuesten Nachrichten zu Streitfällen um das Elternhaus. Kein Erbe kann allein über das Objekt verfügen oder es ohne Zustimmung der anderen verkaufen. Nutzung, Vermietung, Sanierung und Kredite müssen gemeinsam entschieden werden.

Mietverhältnisse laufen weiter

Der Tod des Eigentümers beendet bestehende Mietverträge nicht. Die Erben treten als Rechtsnachfolger in die Vermieterstellung ein. Die Erbengemeinschaft sollte einen bevollmächtigten Ansprechpartner benennen und den Mietern die Zahlungsverbindung nachweisbar mitteilen. Einnahmen, Darlehensraten, Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen gehören auf ein gemeinsames, transparent geführtes Konto.

Notwendige Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht an einem Erbstreit scheitern. Bei größeren Maßnahmen empfiehlt sich ein schriftlicher Beschluss der Miterben. Eigenmächtige Kündigungen, Mietänderungen oder Modernisierungen eines einzelnen Erben sind tabu.

Erbschaftsteuer: Freibeträge gelten unverändert

An den Freibeträgen nach § 16 ErbStG hat sich nichts geändert: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Elternteil für Kinder und Stiefkinder, 200.000 Euro für Enkel, in der Regel 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen und übrige Erwerber.

Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb von derselben Person. Immobilie, Bankguthaben und sonstiges Vermögen werden zusammengerechnet. Auch Schenkungen derselben Person aus den vergangenen zehn Jahren zählen mit (§ 14 ErbStG). Maßgeblich ist der steuerliche Grundbesitzwert, nicht ein Familien- oder Wunschpreis. Steigende Immobilienwerte führen deshalb dazu, dass ein Elternhaus samt weiterem Vermögen den Freibetrag überschreiten kann, ohne dass Geld für die Steuer da ist.

Das Familienheim ist steuerbefreit, wenn Ehegatte oder Kind es selbst nutzen. Bei Kindern gilt das nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, die Selbstnutzung muss zehn Jahre fortbestehen. Wer sie vorzeitig ohne zwingenden Grund aufgibt, verliert die Befreiung rückwirkend (§ 13 ErbStG). Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG).

Auseinandersetzung und Teilungsversteigerung

Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Eine Grundbuchumschreibung ändert daran nichts, sie dokumentiert nur die Rechtsnachfolge. Gibt es keine Einigung, kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG betreiben. Das Objekt wird dann unter Zeitdruck verkauft, häufig unter dem gewünschten Preis.

Praktikable Auswege sind die Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung, der gemeinsame Verkauf oder eine langfristige Verwaltungsvereinbarung. Vor einem Verkauf ist die Spekulationsfrist zu prüfen: Sie beträgt zehn Jahre (§ 23 EStG) und richtet sich nach dem Anschaffungsdatum des Erblassers. Erbschein oder Grundbuchumschreibung starten keine neue Frist.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein vermietetes Haus erbt, sollte früh eine schriftliche Verwaltungs- und Auseinandersetzungsvereinbarung treffen und den Grundbesitzwert ermitteln lassen. Die Liquidität für Steuer, Darlehensraten und laufende Kosten muss geklärt sein, bevor ein Verkauf oder eine Abfindung möglich ist. Vor jedem Verkauf gehört eine steuerliche Prüfung auf den Tisch: Anschaffungsdatum, Abschreibungen, Einkommensteuer und Erbschaftsteuer.