Empirica: Bestandsmieten steigen binnen Jahresfrist um 10,2 %

Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen sind im 3. Quartal 2026 bundesweit um 10,2 % gestiegen, verglichen mit dem Vorjahresquartal. Das zeigt der Immobilien- und Mietpreisindex von Empirica Regio, den das Handelsblatt ausgewertet hat. Neubaumieten legten im gleichen Zeitraum um 3,8 % zu. Wohnraum Preise steigen damit nicht mehr nur in einzelnen Metropolen, sondern in der Breite.

Kaufpreise: Bestand legt deutlich zu

Bestandswohnungen kosten bundesweit 6,6 % mehr als vor einem Jahr. Preissteigerungen gab es in 322 von 400 Kreisen, das sind 80,5 Prozent. Bei Neubauwohnungen stiegen die Preise in 249 Kreisen. Der Durchschnitt liegt hier bei 5.230 Euro pro Quadratmeter, 1,1 % mehr als im 2. Quartal 2026.

Den stärksten Zuwachs bei Bestandswohnungen verzeichnete der Landkreis Anhalt-Bitterfeld mit 60,9 %. Bei Neubaupreisen führt Starnberg mit 7,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal.

Teuerste Regionen und Großstädte

Die acht teuersten Kreise liegen laut Auswertung in Süd-Bayern. Garmisch-Partenkirchen hat München als teuerste Region abgelöst.

Bei den Bestandsmieten nennt die Kreisauswertung für Frankfurt, Hamburg und München teils Anstiege von 22 bis 23,5 %. Eine ergänzende Handelsblatt-Auswertung zeigt für einzelne Großstädte geringere Werte: Hamburg +6,7 %, Düsseldorf und Köln je +5,4 %, München +4,8 %. In München lagen Neuvermietungsangebote im Schnitt bei 23,70 Euro pro Quadratmeter nettokalt.

Die Spreizung zwischen den Regionen wächst. Neben starken Anstiegen gibt es weiterhin Kreise mit stagnierenden oder fallenden Preisen. Dass Wohnraum Preise steigen, gilt also nicht überall gleich; bundesweite Durchschnitte taugen deshalb nur bedingt als Maßstab für ein einzelnes Objekt.

Was heißt das für Vermieter?

Die Bundeszahl von 10,2 % ist kein Freibrief für Mieterhöhungen. Auch wenn Wohnraum Preise steigen, bleibt die zulässige Miete lokal begrenzt. Bei Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§§ 556d ff. BGB); Ausnahmen gelten etwa für Neubau, umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete, über die vor Vertragsschluss zu informieren ist.

Im laufenden Mietverhältnis begrenzt § 558 BGB die Erhöhung auf 20 % in drei Jahren, in angespannten Gebieten auf 15 %. Die Miete muss zudem seit 15 Monaten unverändert sein. Steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten, sinkt die Bruttorendite – wer kauft oder hält, sollte die lokale Nettokaltmiete gegen Kaufpreis, Finanzierung und Instandhaltung rechnen.