Denkmalimmobilien gefragt: Steuervorteile locken Käufer

Denkmalgeschützte Immobilien verzeichnen laut Capital.de wieder steigende Nachfrage bei privaten Käufern und Vermietern in Deutschland. Ausschlaggebend ist die weiterhin geltende steuerliche Sonderabschreibung für Sanierungs- und Modernisierungskosten an Baudenkmälern.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus vermietet, kann die anerkannten Sanierungskosten über zwölf Jahre zu 100 Prozent von der Steuer absetzen: 9 Prozent jährlich in den ersten acht Jahren, danach 7 Prozent in den Jahren neun bis zwölf. Selbstnutzer kommen auf einen kürzeren Zeitraum von zehn Jahren mit bis zu 9 Prozent pro Jahr, insgesamt also bis zu 90 Prozent der Kosten.

Diese Denkmal-AfA nach § 7i EStG gilt zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung. Voraussetzung ist, dass es sich um anerkannte Modernisierungs- und Herstellungskosten handelt – der reine Kaufpreis des Gebäudes ist davon ausgenommen. Die Abgrenzung zwischen begünstigten Sanierungskosten und nicht begünstigten Anschaffungskosten ist damit entscheidend für die tatsächliche steuerliche Wirkung.

Neben der klassischen Denkmal-AfA rückt laut Capital.de zunehmend eine zweite Variante in den Fokus: die Abschreibung über eine verkürzte Restnutzungsdauer. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs aus 2026 bestätigt dabei höhere jährliche Abschreibungssätze von 3,3 Prozent statt der bisher üblichen 2,5 Prozent, sofern Eigentümer die kürzere Nutzungsdauer durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachweisen.

An der grundlegenden Systematik der Denkmalschutz-Abschreibung hat sich nach aktuellem Stand nichts geändert. Die 8-plus-4-Jahre-Regelung für Vermieter und die Zehnjahresfrist für Selbstnutzer bleiben unverändert in Kraft.

Was heisst das fuer Vermieter?

Denkmalobjekte lohnen sich vor allem bei hohem Sanierungsanteil und entsprechend hoher persönlicher Steuerlast, weil sich die Steuerersparnis in den ersten Jahren spürbar bemerkbar macht. Wichtig ist eine saubere vertragliche und steuerliche Trennung zwischen Sanierungskosten und Kaufpreis. Wer eine verkürzte Restnutzungsdauer geltend machen will, benötigt zwingend ein qualifiziertes Gutachten, um von den höheren Abschreibungssätzen zu profitieren.