Bundesweiter Mietendeckel: Gutachten sieht Verfassungsrecht

Ein am 27. August vorgestelltes Rechtsgutachten kommt zu dem Schluss, dass ein bundesweiter Mietendeckel per Bundesgesetz grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar wäre. Für private Vermieter in Deutschland ist das eine bemerkenswerte Entwicklung, auch wenn bislang kein Gesetzentwurf vorliegt.

Was das Gutachten zum Mietendeckel konkret aussagt

Verfasst hat die Untersuchung Thorsten Kingreen, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Sozialrecht und Gesundheitsrecht an der Universität Regensburg. Seine zentrale These: Mietobergrenzen seien kein rechtfertigungsbedürftiger Grundrechtseingriff, sondern grundsätzlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums.

Die Grenze: kein Verlustzwang für Vermieter

Das Gutachten formuliert allerdings eine wichtige Einschränkung. Vermieter dürften nicht gezwungen werden, mit ihrer Immobilie tatsächlich einen Verlust zu erwirtschaften. Ein Deckel-Modell, das faktisch zu roten Zahlen führt, wäre demnach verfassungsrechtlich angreifbar.

Voraussetzung: angespannter Wohnungsmarkt

Die Verfassungsmäßigkeit knüpft das Gutachten zudem an das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts. Ein pauschaler, überall geltender Mietendeckel ohne Bezug zur tatsächlichen Marktlage wäre nach dieser Argumentation kaum zu rechtfertigen.

Warum ein bundesweiter Mietendeckel jetzt Thema ist

Bislang war die Debatte um Mietendeckel vor allem eine Frage der Länderkompetenz. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2021 den Berliner Mietendeckel gekippt, weil den Bundesländern hierfür schlicht die Gesetzgebungskompetenz fehlt – das Wohnungswesen fällt in weiten Teilen unter Bundesrecht.

Das neue Gutachten verschiebt den Fokus: Es geht nicht mehr darum, ob ein Bundesland deckeln darf, sondern ob der Bundesgesetzgeber eine bundesweite Regelung erlassen könnte. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn sie eröffnet rechtlich einen Weg, den die Berliner Regelung nicht hatte.

Kein Gesetz, aber ein politisches Signal

Wichtig für die Einordnung: Es handelt sich um ein Gutachten, nicht um einen Gesetzentwurf oder eine bereits beschlossene Regelung. Dennoch liefert es der politischen Diskussion über eine bundesweite Mietpreisbremse ein neues, prominent platziertes juristisches Argument.

Was ein bundesweiter Mietendeckel für Vermieter bedeuten würde

Sollte der Gesetzgeber die Argumentation des Gutachtens aufgreifen, wären für private Vermieter mehrere Punkte relevant:

• Mietobergrenzen könnten bundesweit statt nur regional eingeführt werden
• In angespannten Märkten wären möglicherweise auch Absenkungen überhöhter Bestandsmieten denkbar
• Mieterhöhungsspielräume bei Neu- und Bestandsvermietungen könnten stärker eingeschränkt werden als heute
• Die Eigentumsgarantie nach Art. 14 GG bliebe zwar bestehen, würde aber laut Gutachten deutlich relativiert

Für die praktische Kalkulation von Vermietungseinnahmen ist die im Gutachten genannte Verlustgrenze bedeutsam. Ein Modell, das Vermieter faktisch zu Verlustgeschäften zwingt, hielte demnach vor Gericht nicht stand – eine gewisse Wirtschaftlichkeit müsste also gewahrt bleiben.

Rechtlicher Rahmen und offene Fragen

Maßgeblich für die weitere Debatte bleiben vor allem Art. 14 GG (Eigentumsschutz), Art. 3 GG (Gleichheitsgrundsatz) sowie die Frage, wie weit die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Wohnungswesen tatsächlich reicht. Für Bundesländer gilt weiterhin die Leitlinie des Bundesverfassungsgerichtsurteils von 2021, das eigene Landesregelungen zum Mietendeckel ausschließt.

Ob und wann aus dem Gutachten ein konkreter Gesetzentwurf wird, ist derzeit offen. Die Bundesregierung hat sich zu diesem Zeitpunkt nicht auf ein solches Vorhaben festgelegt.

Was heißt das für Vermieter?

Für private Vermieter besteht aktuell kein akuter Handlungsbedarf, da es sich um ein Gutachten und keine geltende Regelung handelt. Dennoch lohnt es sich, die weitere politische Debatte um einen bundesweiten Mietendeckel im Blick zu behalten, da sich das rechtliche Fundament für eine solche Regelung erstmals konkretisiert hat.

Wer in angespannten Wohnungsmärkten vermietet, sollte insbesondere Entwicklungen bei möglichen Mietobergrenzen und Regelungen zu überhöhten Bestandsmieten verfolgen. Langfristige Vermietungsstrategien sollten das Risiko einer verschärften Regulierung als einen von mehreren Faktoren einkalkulieren, ohne bereits jetzt überstürzt zu reagieren.