Bundesrat will Spekulationssteuer bei Scheidungsimmobilien kippen

Der Bundesrat hat am 25. September 2026 eine Initiative Baden-Württembergs unterstützt, die den Verkauf von Immobilien im Zuge einer Scheidung von der Spekulationssteuer ausnehmen soll. Vorgesehen ist eine Änderung von § 23 EStG im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2026. Geltendes Recht ist die Ausnahme damit noch nicht: Der Bundestag muss das Gesetz erst beraten, danach muss der Bundesrat abschließend zustimmen.

Was die Neuregelung vorsieht

Befreit werden soll der Verkauf einer Immobilie, wenn der veräußernde Ehegatte sie bis zur räumlichen Trennung selbst zu Wohnzwecken genutzt hat. Der spätere Auszug wegen der Trennung würde die Steuerfreiheit damit nicht mehr ausschließen.

Erfasst werden sollen auch Verkäufe, die Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens sind. Daneben bliebe die allgemeine Regel bestehen: Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren.

Die aktuelle Rechtslage

Private Immobilienverkäufe innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung sind steuerpflichtig, sobald ein Gewinn entsteht (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf nur bei durchgehender Selbstnutzung oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs beendet der trennungsbedingte Auszug die steuerlich relevante Eigennutzung. Das gilt auch dann, wenn gemeinsame Kinder weiter in der Immobilie wohnen. Bis zur Verkündung des Jahressteuergesetzes 2026 bleibt diese Linie maßgeblich.

Was heißt das für Vermieter?

Die geplante Ausnahme betrifft vor allem ehemals selbst genutzte Objekte, die wegen Trennung oder Scheidung verkauft werden. Wer nach dem Auszug vermietet und innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, bleibt nach heutigem Recht steuerpflichtig. Ein einzelner Miteigentumsanteil ist für jeden Veräußerer gesondert zu prüfen.

Wer einen Verkauf plant, sollte den möglichen Veräußerungsgewinn in Preis- und Liquiditätsplanung einrechnen, solange das Gesetz nicht verkündet ist. Sinnvoll ist es, die Selbstnutzung bis zur Trennung zu belegen: Meldeunterlagen, Kauf- und Grundbuchunterlagen, Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung sowie familiengerichtliche Unterlagen.