BGH: Mietpreisbremse gilt nicht für Sanierungswohnraum

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 50/23) entschieden, dass Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 durch die Beseitigung erheblicher Schäden erstmals wieder dauerhaft bewohnbar gemacht wurde, von der Mietpreisbremse ausgenommen sein kann. Damit greift die Ausnahmeregelung nach § 556f BGB auch für Vermieter, die stark beschädigte Bestandsgebäude umfassend saniert haben.

Dem Verfahren lag der Fall einer Vermieterin zugrunde, die 2015 ein stark beschädigtes, seit längerem unbewohntes und unbewohnbares Mietshaus aus dem Jahr 1918 erwarb. Nach einer umfassenden Sanierung vermietete sie die Wohnungen erstmals wieder – zu einem Mietzins, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent lag, wie es die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten normalerweise vorschreibt.

Der BGH stellte laut dem Bericht der Immobilien Zeitung klar, dass § 556f BGB nicht nur für Neubauten gilt, sondern auch für Wohnraum, der durch die Behebung erheblicher Schäden erstmals wieder nutzbar gemacht wird. Voraussetzung ist, dass die Wohnung vor der Sanierung tatsächlich unbewohnbar war und die Wiederherstellung dauerhaften Charakter hat.

Das Urteil bestätigt damit die Linie, dass umfangreiche Sanierungen an vergleichbare Anreize geknüpft werden können wie Neubauprojekte. Rechtsanwalt Dr. Hans Fabian Kiderlen von CMS Hasche Sigle ordnete die Entscheidung in der Immobilien Zeitung (Ausgabe 36/2026) rechtlich ein.

Was heisst das fuer Vermieter?

Wer ein stark beschädigtes, faktisch unbewohnbares Gebäude saniert und erstmals wieder vermietet, kann sich unter Umständen auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen – unabhängig vom Baujahr der Immobilie. Entscheidend ist der Nachweis, dass die Wohnung vor der Sanierung tatsächlich nicht nutzbar war und die Instandsetzung dauerhaften Wohnraum geschaffen hat. Für Investoren mit Sanierungsobjekten in angespannten Wohnungsmärkten eröffnet das Urteil damit mehr Spielraum bei der Erstvermietung nach umfassender Renovierung.