BGH: Mieter dürfen Ausnahmen der Mietpreisbremse erfragen

Hintergrund: materielle Ausnahme vs. Auskunftspflicht

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die materielle Frage, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, getrennt zu beurteilen ist von der Auskunftspflicht des Vermieters. Die Regelung der Mietpreisbremse findet sich in §§ 556d ff. BGB; in betroffenen Gebieten darf die Neuvertragsmiete in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Praktisch bedeutet das Urteil: Mieter dürfen Ausnahmen aktiv erfragen. Ob die Ausnahme objektiv besteht, ist eine materielle Prüfung; ob der Vermieter diese Ausnahme aber vor Vertragsschluss offenlegen musste, ist eine eigenständige, formale Frage.

Welche Ausnahmen sind relevant?

Wichtige Ausnahmetatbestände nach den §§ 556e, 556f BGB, die Vermieter oft geltend machen, sind:

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• Umfassende Modernisierung / erste Vermietung nach Modernisierung: Für die Ausnahme bei umfassender Modernisierung hat der BGH 2024 klargestellt, dass die Ausnahme dem Grunde nach greifen kann, wenn tatsächlich ein neubauähnlicher Zustand erreicht wurde — selbst bei Irrtum über den Modernisierungsumfang.
• Vormiete (§ 556e BGB): Liegt eine Vormiete vor, kann diese die zulässige Neuvertragsmiete übersteigen.
• Wieder nutzbar gemachter Wohnraum: Nach 2026er Entscheidungen kann der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB auch Wohnraum erfassen, der nach wesentlichem Bauaufwand wieder als Wohnung genutzt und vermietet wurde.

Auskunftspflichten: Was verlangt der BGH?

Der BGH unterscheidet zwei Auskunftspflichten: eine vorvertragliche und eine nachvertragliche Pflicht. Entscheidend ist:

• Wer sich auf Vormiete (§ 556e BGB) oder Modernisierung (§ 556f BGB) berufen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren. Unterbleibt diese vorvertragliche Information, darf sich der Vermieter zunächst nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen.
• Die Trennung bedeutet: Auch wenn materiell eine Ausnahme besteht, kann sie formal nicht durchsetzbar sein, wenn die erforderliche Auskunft nicht rechtzeitig erfolgt ist.

Diese Rechtsprechung verschärft vor allem die formalen Anforderungen, nicht die Grundregel, dass Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse grundsätzlich maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen dürfen.

Beweismittel und Dokumentation

Um Rückforderungen oder Bußgelder zu vermeiden, sollten Vermieter die materielle Grundlage der Ausnahme stets belegen können. Sinnvolle Nachweise sind je nach Fall:

• Bauakten, Baugenehmigung, Abnahmeprotokolle oder Bezugsdaten für Neubauten (zur Prüfung des Stichtags 1.10.2014).
• Rechnungen, Leistungsbeschreibungen und Fotos, die den Umfang einer Modernisierung dokumentieren; ggf. Gutachten, das neubauähnlichen Zustand belegt.
• Schriftliche Nachweise zur Vormiete (Mietvertrag des Vormieters, Zahlungsbelege), inklusive Datum und Höhe der Vormiete.
• Bei wiederhergestelltem Wohnraum: Nachweise über den wesentlichen Bauaufwand und das Datum der erstmaligen Wiedervermietung.

Wichtig ist: Diese Nachweise sollten vorhanden und inhaltlich nachvollziehbar sein, bevor Sie die Miete über der 10 %-Grenze verlangen.

Risiken bei Versäumnissen

Versäumen Vermieter die vorvertragliche Information, kann der Mieter die Mietpreisbremsen-Einwendung zunächst geltend machen — auch wenn die Ausnahme materiell besteht. Das führt zu rechtlichen Unsicherheiten, Rückforderungsrisiken und in Einzelfällen zu Bußgeldgefahren. Die aktuelle Rechtsprechung erhöht damit das Prozessrisiko für Vermieter, die formale Schritte nicht beachten.

Was heißt das für Vermieter?

Praxis-Fazit für private Vermieter und Investoren:

• Prüfen Sie frühzeitig, ob einer der Ausnahmetatbestände (Neubau nach 1.10.2014, umfassende Modernisierung, Vormiete, wieder nutzbar gemachter Wohnraum) materiell vorliegt.
• Dokumentieren Sie alle relevanten Nachweise (Bauunterlagen, Rechnungen, Vormietverträge, Fotos, Gutachten) sorgsam und legen Sie diese in nachvollziehbarer Form ab.
• Informieren Sie den Mietinteressenten vor Vertragsschluss unaufgefordert schriftlich über die Ausnahme, wenn Sie eine Miete über der 10%-Grenze ansetzen wollen.
• Formulieren Sie die Vorabinformation klar und nachvollziehbar; bewahren Sie einen Nachweis über die Information (E‑Mail, Übergabeprotokoll, schriftliches Angebot).

Fazit: Die materielle Möglichkeit, eine Ausnahme geltend zu machen, bleibt bestehen — der BGH macht aber deutlich, dass Vermieter die formalen Pflichten ernst nehmen müssen. Nur mit sauberer Dokumentation und rechtzeitiger schriftlicher Auskunft lässt sich das Risiko von Rückforderungen und Auseinandersetzungen minimieren.