BGH: Makler behält volle Provision bei Zweifamilienhaus

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) die Rechte von Maklern gestärkt. Ist ein Gebäude seiner Beschaffenheit nach kein Einfamilienhaus, darf der Makler die gesamte vereinbarte Provision vom Käufer verlangen. Das gilt auch dann, wenn der Käufer erst nach Vertragsschluss erklärt, das Haus ausschließlich als Einfamilienhaus nutzen zu wollen.

Der Fall

Der Makler war für Käufer und Verkäufer eines Doppel- beziehungsweise Zweifamilienhauses tätig. Der Käufer musste am Ende die komplette vereinbarte Provision zahlen. Eine hälftige Teilung der Kosten gab es nicht.

Die Begründung des BGH

Die §§ 656c und 656d BGB schreiben bei bestimmten Verbraucherkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen. Der BGH stellt klar: Maßgeblich ist die objektive Beschaffenheit des Kaufobjekts. Die subjektive Nutzungsabsicht des Käufers reicht für sich genommen nicht aus, um ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus unter die Schutzregel für Einfamilienhäuser zu bringen.

Eine spätere Erklärung des Käufers ändert die rechtliche Einordnung des bereits geschlossenen Maklervertrags nicht. Eine beabsichtigte Eigennutzung als Einfamilienhaus muss dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar sein. Eine nachträgliche Mitteilung genügt nicht.

Der Provisionsanspruch nach § 652 BGB bleibt damit bestehen, wenn die Voraussetzungen der §§ 656c, 656d BGB objektiv nicht erfüllt sind. Voraussetzung ist ein wirksamer Maklervertrag in Textform nach § 656a BGB.

Was heißt das für Vermieter?

Die Entscheidung schafft die Halbteilung nicht ab, sie begrenzt ihren Anwendungsbereich. Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus verkauft, sollte Objektart, genehmigte Nutzung und Zahl der Wohnungen vor Vermarktungsbeginn dokumentieren und den Maklervertrag mit Objekt, Provisionshöhe und Auftraggeber eindeutig formulieren. Plant ein Käufer erkennbar die Nutzung als Einfamilienhaus, sollte das schriftlich vor oder bei Abschluss des Maklervertrags festgehalten werden. Bei Verkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher darf der Käufer nach § 656d BGB weiterhin höchstens die Hälfte der Provision tragen.