BGH kippt Urteil zu 40.000 Euro Abfindung nach Schlüsseleinwurf

Der Bundesgerichtshof hat am 9. September 2026 (Az. VIII ZR 127/25) das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main aufgehoben, mit dem die Klage einer Mieterin auf eine Abfindung von 40.000 Euro abgewiesen worden war. Der Fall geht zur erneuten Verhandlung zurück an das Landgericht. Ob die Vermieterin zahlen muss, ist damit noch nicht entschieden.

Die Parteien hatten das Mietverhältnis per Vereinbarung zum 31. März 2022 beendet. Für die fristgerechte Räumung und Rückgabe war die Abfindung vorgesehen. Sie sollte unter anderem einen Beitrag zu den Umzugskosten und einen Ausgleich für Einbauten abdecken. Die persönliche Übergabe der Wohnung fand erst am 1. April 2022 statt.

Die Mieterin gibt an, die Schlüssel bereits am 31. März in den Briefkasten der Vermieterin geworfen zu haben. Das Landgericht wies die Klage ab: Die Vermieterin habe vom Einwurf an diesem Tag nichts gewusst.

Was der BGH beanstandet

Der BGH hält diese Begründung für nicht tragfähig. Eine Rückgabe kann danach auch durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten erfolgen, wenn der Vermieter dieses Vorgehen abgestimmt hatte oder damit rechnen musste. Dass er am selben Tag tatsächlich davon erfährt, ist nicht zwingend nötig.

Auch die vertragliche Schriftformklausel steht der Mieterin nicht automatisch entgegen. Nach der BGH-Rechtsprechung kann eine solche Klausel stillschweigend durch eine übereinstimmende formlose Absprache geändert werden. Das Landgericht muss deshalb mögliche mündliche Vereinbarungen erneut prüfen.

Zu klären hat es außerdem, ob der Einwurf tatsächlich am 31. März erfolgte und ob diese Form der Rückgabe abgestimmt war. Offen ließ der BGH, ob ein unangekündigtes Einwerfen der Schlüssel dem Vermieter eine Sachherrschaft aufdrängen würde.

Was heißt das für Vermieter?

Das Risiko steigt, dass eine Schlüsselrückgabe ohne persönliche Übergabe als fristgerecht gilt, etwa wenn der Briefkasteneinwurf vorher besprochen war oder früher akzeptiert wurde. Wer Abfindungen an eine Rückgabefrist knüpft, sollte im Aufhebungsvertrag genau festlegen, wann, wo und wie die Schlüssel zu übergeben sind.

Eine persönliche Übergabe gehört mit Datum, Uhrzeit, Schlüsselzahl und Wohnungszustand protokolliert. Akzeptiert der Vermieter einen Einwurf, sollte er den Eingang sofort dokumentieren. Abweichungen vom Vertrag bestätigt man besser schriftlich. Bei hohen Abfindungen lohnt eine Klausel, die klärt, ob eine verspätete Abnahme die Zahlungspflicht unberührt lässt.