BGH billigt Mehrheitsbeschluss für Fassaden-Streetart

Der Bundesgerichtshof hat am 25.09.2026 entschieden, dass Wohnungseigentümer ein großformatiges Streetart-Gemälde an der Fassade ihrer Wohnanlage per Mehrheitsbeschluss zulassen dürfen (Az. V ZR 165/25). Verhandelt wurde der Fall bereits am 10.07.2026, die Verkündung folgte im September. Mit dem BGH-Urteil zum Fassadenkunstwerk liegt erstmals eine höchstrichterliche Klärung zu dieser Beschlussfrage vor.

Streitgegenstand war ein Mural auf der Fassade eines Hochhauses, das zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Der BGH stufte die Maßnahme als bauliche Veränderung nach § 20 WEG ein und stellte klar, unter welchen Bedingungen ein solcher Beschluss wirksam gefasst werden kann.

Beschluss muss drei Punkte regeln

Nach Ansicht des BGH ist ein Beschluss zur Fassadenkunst hinreichend bestimmt, wenn er Fläche, Kostentragung und Verbleibdauer des Kunstwerks festlegt. Nicht erforderlich ist, dass das endgültige Motiv oder Erscheinungsbild bereits im Detail feststeht.

Damit erleichtert das BGH-Urteil zum Fassadenkunstwerk Eigentümergemeinschaften die Beschlussfassung über größere Gestaltungsvorhaben an der Fassade, ohne dass jedes künstlerische Detail vorab ausverhandelt sein muss.

Grenze: keine grundlegende Umgestaltung

Ein Beschluss bleibt laut Gericht unzulässig, wenn die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt. Ein reiner Geschmacksstreit reicht dafür allerdings nicht aus – wer das Motiv schlicht nicht mag, kann den Beschluss damit nicht kippen.

Rechtliche Grundlage ist § 20 WEG: Absatz 1 erlaubt bauliche Veränderungen per Beschluss, Absatz 4 setzt die genannten Schranken. Für Anfechtungen gelten die üblichen Fristen des WEG-Rechts. Das BGH-Urteil Fassadenkunstwerk zieht damit eine klare Linie zwischen zulässiger Gestaltung und unzulässigem Eingriff.

Was heißt das für Vermieter?

Wer eine Eigentumswohnung vermietet und Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, sollte Beschlussvorlagen zu Fassadengestaltung künftig genau auf Fläche, Kostenverteilung und Laufzeit prüfen – diese drei Punkte entscheiden über die Wirksamkeit. Ein bloßer Einwand zur Optik reicht nicht mehr aus, um solche Vorhaben zu blockieren. Relevant bleiben vor allem die Folgekosten: Wer zahlt Instandhaltung oder Rückbau des Kunstwerks, und wie wirkt sich die Fassade auf Vermietbarkeit und Miteigentümer-Verhältnis aus.