BFH: Zinslose Ratenzahlung beim Familienverkauf steuerfrei

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 24. März 2026 entschieden, dass der Verkauf eines Grundstücks innerhalb der Familie gegen zinslose Kaufpreisraten grundsätzlich weder zu steuerpflichtigen Kapitaleinkünften noch automatisch zu Schenkungsteuer führt. Das Urteil wurde am 11. Juni 2026 veröffentlicht. Für den Hausverkauf in der Familie ist das eine wichtige Klarstellung.

Gegenstand des Verfahrens waren die Einkommensteuererklärungen für 2021 und 2022. Die Finanzverwaltung hatte zuvor Zinsen aus der Ratenzahlungsvereinbarung angesetzt und wollte den Zinsvorteil als laufenden Kapitalertrag besteuern. Dem hat der BFH nun eine Absage erteilt, sofern es sich um einen echten Kaufvertrag handelt.

Was sich ändert

Bisher drohte bei zinslosen Raten innerhalb der Familie der Streit um fiktive Zinserträge. Nach der neuen Linie des BFH entfällt dieser Ansatz. Die Gestaltung mit Ratenzahlung wird damit steuerlich planbarer.

Unverändert bleibt die Anforderung an den Preis: Er muss marktüblich sein. Liegt der Kaufpreis zu niedrig, kann die Differenz zum Marktwert als Schenkung behandelt werden. Beim Verkauf zum Marktwert fällt keine Schenkungsteuer an.

Grunderwerbsteuer und Freibeträge

Beim Hausverkauf in der Familie bleibt die grunderwerbsteuerliche Begünstigung bestehen. In gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer, etwa bei Geschäften zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln. Für schenkungsrechtlich relevante Preisdifferenzen gelten die Freibeträge des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes: laut Finanzamt NRW 400.000 Euro je Kind und 200.000 Euro für Enkel, wenn das Kind des Schenkers bereits verstorben ist. Sonst weichen die Beträge ab.

Was heißt das für Vermieter?

Wer eine vermietete Immobilie an Kinder oder Enkel verkaufen will, kann den Kaufpreis nun zinslos in Raten stunden, ohne dass auf den Zinsvorteil automatisch Einkommensteuer anfällt. Die entfallende Grunderwerbsteuer senkt zusätzlich die Transaktionskosten. Ein echter Kaufvertrag ist zudem pflichtteilsrechtlich robuster als eine reine Schenkung.

Beachten müssen Vermieter weiterhin die Spekulationsfrist: Ein steuerfreier Verkauf setzt die 10-Jahres-Frist oder eine gesetzliche Ausnahme voraus. Bei Erbschaft oder Schenkung wird die Besitzzeit des Rechtsvorgängers mitgerechnet. Bei jedem Hausverkauf in der Familie sollte der Kaufpreis durch eine Wertermittlung belegt werden.