BFH: Familienheim bleibt trotz spätem Einzug steuerfrei

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 27. Mai 2026 (Az. II B 41/25) bestätigt, dass die Sechsmonatsfrist für den Einzug in ein geerbtes Familienheim keine starre Ausschlussfrist ist. Ein Erbe, der erst knapp 24 Monate nach dem Erbfall einzog, kann die Erbschaftsteuerbefreiung behalten, wenn Renovierungsarbeiten einen früheren Einzug nachweislich verhindert haben.

Die Befreiung für Kinder ergibt sich aus § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, für Ehegatten und Lebenspartner aus Nr. 4b. Der Erblasser muss die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt haben. Der Erbe muss sie unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken bestimmen und tatsächlich selbst nutzen.

Sechs Monate sind ein Richtwert

Als angemessene Zeitspanne für den Einzug nutzt die Rechtsprechung regelmäßig sechs Monate nach dem Erbfall, so schon der BFH im Urteil vom 28. Mai 2019 (II R 37/16). Der neue Beschluss stellt klar: Wer diese Marke überschreitet, verliert die Befreiung nicht automatisch. Das Finanzgericht prüft den Einzelfall in einer Gesamtwürdigung.

Der Erbe muss dafür darlegen und glaubhaft machen:

• wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat,
• warum ein früherer Einzug nicht möglich war,
• dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Eine Freigabe für lange Renovierungsphasen ist das ausdrücklich nicht. Der Fall mit knapp zwei Jahren zeigt, was im Einzelfall möglich sein kann, nicht was die Regel ist.

Weitere Voraussetzungen bleiben bestehen

Für Kinder gilt die Befreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Größere Flächen sind anteilig steuerpflichtig. Nach dem Einzug muss die Selbstnutzung grundsätzlich zehn Jahre fortbestehen. Wer vorher verkauft, vermietet oder die Nutzung aufgibt, verliert die Befreiung rückwirkend.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein Elternhaus erbt oder die Übergabe an die nächste Generation plant, sollte Verzögerungen belegen können: Erbschein oder Testament, Handwerkerangebote und -rechnungen, Schriftverkehr, Fotos und den tatsächlichen Einzugstermin. Bleibt die geerbte Wohnung dauerhaft vermietet, greift die Befreiung nicht, weil die Selbstnutzung fehlt. Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibung sind davon getrennt zu beurteilen, denn der Beschluss betrifft nur die Erbschaftsteuer.