BFH bestätigt: Umschuldungszinsen bleiben Werbungskosten

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19. November 2024 entschieden, dass Schuldzinsen aus einem Umschuldungsdarlehen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar bleiben. Die Verwaltung hat diese Linie inzwischen in das BMF-Einkommensteuer-Handbuch 2025 übernommen.

Damit gilt weiterhin: Löst ein Vermieter einen bestehenden Immobilienkredit durch ein neues Darlehen ab, bleiben die Zinsen des Umschuldungsdarlehens grundsätzlich als Werbungskosten anerkannt. Voraussetzung ist, dass die Darlehenssumme den abzulösenden Restbetrag nicht übersteigt und die Finanzierung sich im üblichen Rahmen bewegt.

In demselben Urteil hat der BFH allerdings eine Grenze gezogen. Die Ausgleichszahlung für die vorzeitige Auflösung eines Zinsswaps zählte nicht als Werbungskosten. Der Zusammenhang zur Immobilienfinanzierung reichte den Richtern hier nicht aus.

Eine ähnliche Abgrenzung hatte der BFH bereits am 12. März 2019 vorgenommen (Az. IX R 36/17). Damals ging es um ein Darlehen zur Ablösung eines Fremdwährungskredits. Soweit das neue Darlehen einen realisierten Währungskursverlust mitfinanzierte, waren die darauf entfallenden Zinsen nicht abziehbar.

Rechtsgrundlage für den Werbungskostenabzug ist § 9 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 Nr. 1 EStG. Danach zählen Schuldzinsen zu den Werbungskosten, wenn sie wirtschaftlich mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängen. Die Verwaltungsauffassung dazu findet sich im EStH 2025, Anhang 30. Eine eigene gesetzliche Frist für Umschuldungen gibt es nicht – entscheidend sind der Zeitpunkt der Kreditablösung, die Vertragsgestaltung und die Zweckbindung der Mittel.

Was heißt das für Vermieter?

Wer sein Vermietungsdarlehen umschuldet, sollte die Zweckbindung der neuen Kreditsumme sauber dokumentieren: Sie darf den Restbetrag des alten Kredits nicht übersteigen. Enthält die neue Finanzierung zusätzliche Beträge etwa für Kursverluste aus einem Fremdwährungsdarlehen oder für die Auflösung eines Zinsswaps, drohen bei diesen Anteilen steuerliche Nachteile. Ein Blick auf Kreditvertrag und Verwendungsnachweis lohnt sich vor jeder Umschuldung.