Berlin: Bei teuren Wohnungen übersteigt Angebot die Nachfrage

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt übersteigt im oberen Preissegment erstmals das Angebot die Nachfrage. Das geht aus dem IBB-Wohnungsmarktbarometer 2026 hervor, über das der Tagesspiegel am 1. Oktober 2026 berichtet. Die Studie beruht auf einer Umfrage unter rund 200 Immobilienexpertinnen und -experten.

Für die Gesamtstadt gilt weiterhin das Gegenteil: Die Nachfrage liegt über dem Angebot. Knapp bleiben vor allem günstige und mittelpreisige Wohnungen. Die Schere zwischen den Segmenten geht damit weiter auf.

Mieten und Neubau

Der Median der Angebotsmieten stieg in Berlin zwischen 2016 und 2025 von 9,00 auf 15,78 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Bei Neubauwohnungen lag er 2025 bei 19,97 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht laut IBB einem Plus von mehr als 58 Prozent gegenüber 2016.

Der Mangel an Wohnraum hat strukturelle Ursachen. Zwischen 2012 und 2022 kamen rund 211.100 Haushalte hinzu, aber nur etwa 137.600 Wohnungen. Die IBB beziffert das rechnerische Mindestdefizit auf 73.500 Wohnungen. Der Bestand an Sozialwohnungen halbierte sich bis Ende 2024 auf etwas mehr als 97.000.

Was heißt das für Vermieter?

Wer im oberen Segment vermietet, muss mit längeren Vermarktungszeiten und möglichem Leerstand rechnen. Hohe Zielmieten lassen sich dort nicht mehr selbstverständlich durchsetzen; bei Neubauprojekten mit sehr ambitionierten Mieten steigt das Risiko. In mittleren und günstigen Lagen bleibt die Nachfrage dagegen deutlich stärker.

Bei Neuvermietungen gilt in Berlin weiterhin die Mietpreisbremse: Die Miete darf in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßgeblich ist der Berliner Mietspiegel. Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, sowie für umfassend modernisierte Wohnungen. Hier lohnt sich die Prüfung im Einzelfall.