AfA-Gutachten vor dem Umbau: 3.670 Euro Steuervorteil pro Jahr

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer, das vor dem Umbau erstellt wird, soll Vermietern laut einer Meldung von Börse Express jährlich rund 3.670 Euro mehr Steuerersparnis bringen. Der Betrag stammt aus einem Rechenbeispiel und ist kein Fixwert: Er hängt von den Anschaffungskosten, der nachgewiesenen Restnutzungsdauer und dem persönlichen Steuersatz ab.

So funktioniert der Hebel

Bei Wohngebäuden gilt nach § 7 Abs. 4 EStG die lineare Gebäude-AfA von 2 Prozent pro Jahr, ausgehend von einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Vermieter dürfen davon abweichen, wenn das Gebäude tatsächlich kürzer genutzt werden kann. Dann steigt der jährliche Abschreibungssatz, und die steuerliche Entlastung wächst mit.

Den Nachweis führt ein Gutachten. Nach der Linie der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs genügt dafür ein privat beauftragtes Gutachten. Es muss weder von einer amtlichen Stelle stammen noch einer starren Methode folgen. Als Schätzrahmen dient häufig die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), vorgeschrieben ist sie nicht.

Warum der Zeitpunkt zählt

Der Vorteil entsteht nicht durch den Umbau, sondern durch die Dokumentation des Zustands davor. Ein alter, abgewohnter oder technisch überholter Bestand weist die kürzeste Restnutzungsdauer aus und rechtfertigt damit den höchsten AfA-Satz. Nach der Sanierung lässt sich dieser Ausgangszustand nicht mehr belegen. Eine gesetzliche Frist für das Gutachten selbst gibt es nicht. Entscheidend ist der zeitliche Bezug zum Objektzustand.

Die Finanzämter akzeptieren ein Gutachten nicht automatisch. Es muss schlüssig, nachvollziehbar und auf das konkrete Objekt bezogen sein. Pauschale Aussagen reichen nicht.

Kosten des Gutachtens

Laut aktuellen Marktangaben liegen Restnutzungsdauergutachten meist bei etwa 500 bis 1.500 Euro netto, Angebote beginnen bei rund 950,81 Euro brutto. Eine Vor-Ort-Besichtigung kostet teils zusätzlich 199 bis 499 Euro brutto. Die Gutachterkosten lassen sich in der Regel sofort als Werbungskosten abziehen.

Was heißt das für Vermieter?

Wer ein älteres Objekt besitzt und eine Sanierung plant, sollte das Gutachten vor Baubeginn beauftragen. Ob sich der Aufwand rechnet, zeigt ein Vergleich: Die Mehr-AfA über die verbleibenden Jahre steht den Gutachterkosten gegenüber. Bei neueren oder gut erhaltenen Gebäuden fällt der Spielraum meist klein aus. Wichtig ist ein Gutachter, der das Objekt konkret begutachtet und die Restnutzungsdauer nachvollziehbar herleitet.