Frankfurter Mietspiegel: 18 cm Dämmung mieterhöhend

Der Frankfurter Mietspiegel berücksichtigt die Dicke der Außenwanddämmung als eigenes Merkmal bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wohnungen mit einer nachträglich aufgebrachten Dämmschicht ab 18 Zentimetern fallen dabei in die oberste Dämmklasse des städtischen Bewertungssystems, wie aus den Mietspiegel-Unterlagen der Stadt Frankfurt hervorgeht.

Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet bei der Außenwanddämmung fünf Stufen: unter 2 cm, 2 bis 5 cm, 6 bis 12 cm, 13 bis 20 cm sowie über 20 cm. Eine Dämmung ab 18 cm liegt damit in der zweithöchsten bzw. je nach genauer Stärke bereits in der höchsten Kategorie – ein Umstand, der aktuell für Diskussionen sorgt.

Laut dem Mietspiegel-Gutachten 2022 lag die gewichtete durchschnittliche Nettokaltmiete in der Stichprobe bei 10,29 Euro pro Quadratmeter. Die energetische Qualität der Fassade ist eines von mehreren Merkmalen, die neben Lage, Baujahr und Ausstattung in die Einordnung einfließen.

Kritik vom Magistrat zurückgewiesen

In der öffentlichen Debatte wurde 2026 kritisiert, dass Dämmung im Mietspiegel nicht stärker gewichtet werde. Der Frankfurter Magistrat wies diese Kritik zurück und verwies auf den gesetzlichen Zweck des Mietspiegels: Er soll die tatsächlich am Markt gezahlten Mieten abbilden, nicht energetische Standards gesondert honorieren oder bestrafen.

Eine neue gesetzliche Regelung speziell zur 18-Zentimeter-Schwelle gibt es nicht. Die Diskussion bezieht sich auf die bestehende Systematik des Frankfurter Mietspiegels, der weiterhin als qualifizierter Mietspiegel nach den Vorgaben des BGB gilt und die Grundlage für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bildet.

Was heißt das für Vermieter?

Wer in Frankfurt eine Wohnung mit starker Außendämmung vermietet, kann laut Mietspiegel-Systematik von einer günstigeren Einstufung profitieren – die Dämmstärke ist aber nur eines von mehreren Kriterien. Vor einer Mieterhöhung sollten Vermieter deshalb neben der Dämmung auch Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung mit vergleichbaren Objekten abgleichen. Wer eine energetische Sanierung plant, sollte die Dämmstärke gezielt so wählen, dass sie in eine höhere Mietspiegel-Kategorie fällt, um den Effekt auf die Vergleichsmiete zu realisieren.