Sanierungsbedarf allein rechtfertigt keine höhere AfA

Für vermietete Immobilien in Deutschland gilt weiterhin: Eine mögliche oder geplante Sanierung allein rechtfertigt keine höhere Abschreibung. Das stellt handwerk.com klar und bestätigt damit die geltende steuerliche Praxis nach § 7 Abs. 4 EStG. Wer eine höhere AfA ansetzen will, braucht mehr als die Aussicht auf eine Renovierung.

Maßgeblich bleibt die reguläre lineare Abschreibung von 2,0 % jährlich für viele Bestandsgebäude beziehungsweise 3,0 % jährlich für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden. Ein höherer Satz ist nur zulässig, wenn ein qualifiziertes Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer des Gebäudes objektiv belegt. Der bloße Verweis auf Sanierungsbedarf oder eine vage Sanierungsabsicht genügt dem Finanzamt nicht.

Ausnahmen gelten für Baudenkmäler und Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Hier lassen § 7i EStG und § 7h EStG eine erhöhte Abschreibung von 9 % jährlich in den ersten acht Jahren und 7 % jährlich in den folgenden vier Jahren auf anerkannte Sanierungskosten zu – vorausgesetzt, die Maßnahmen sind behördlich bestätigt.

Wer eine Immobilie kauft und anschließend saniert, muss zusätzlich die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten. Liegen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie nicht sofort als Werbungskosten anerkannt, sondern nur über die AfA verteilt abgeschrieben. Das betrifft nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch klassische Modernisierungen wie neue Fenster oder eine neue Heizung, wenn die Kostengrenze überschritten wird.

Was heißt das für Vermieter?

Wer plant, mehr abzuschreiben, braucht ein belastbares Gutachten zur Restnutzungsdauer – Absichten reichen nicht. Bei Kaufobjekten lohnt sich vor größeren Renovierungen ein Blick auf die 15-%-Grenze und die Drei-Jahres-Frist, um eine ungewollte Umqualifizierung der Kosten zu vermeiden. Für Eigentümer denkmalgeschützter Häuser oder Objekte in Sanierungsgebieten bleibt die erhöhte AfA nach §§ 7h und 7i EStG dagegen ein steuerlich attraktiver Weg, sofern die Behörde die Maßnahmen anerkennt.