Frankfurt: Überhöhte Mieten verzerren neuen Mietspiegel 2026

Der Frankfurter Mietspiegel 2026 basiert teilweise auf Mieten, die weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das geht aus einer Prüfung der Stadt Frankfurt hervor, über die die Frankfurter Rundschau berichtet. Von 1.197 geprüften Mietverhältnissen lagen 81 Prozent mehr als 10 Prozent über der zuvor geltenden Vergleichsmiete.

Bei 49,5 Prozent der geprüften Fälle betrug die Abweichung mehr als 20 Prozent, bei 28 Prozent sogar mehr als 50 Prozent. Diese Werte fließen in die Datengrundlage des Mietspiegels ein und ziehen die ausgewiesene Vergleichsmiete tendenziell nach oben.

Der Mietspiegel 2026 ist seit dem 25. Juni 2026 amtlich in Kraft. Er weist eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 12,28 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete aus – ein Plus von 6,8 Prozent gegenüber 2024.

Wo die rechtlichen Grenzen liegen

Die Stadtverwaltung orientiert sich bei der Prüfung von Verdachtsfällen an der 20-Prozent-Schwelle: Ab diesem Wert kann eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegen. Überschreitet die Miete die Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent, rückt der Vorwurf des Mietwuchers in greifbare Nähe.

Für Mieterhöhungen im Bestand bleibt § 558 BGB maßgeblich: Vermieter dürfen sich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, die der Mietspiegel als Begründungsmittel liefert. In Frankfurt gilt zusätzlich eine auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren.

Bei Wiedervermietungen greift die Mietpreisbremse, die eine Neuvermietung grundsätzlich auf maximal 10 Prozent über der Vergleichsmiete begrenzt. Frankfurt zählt laut den vorliegenden Angaben zu den Städten, in denen diese Regel angewendet wird.

Was heißt das für Vermieter?

Wer in Frankfurt vermietet, sollte bei Mieterhöhungen die neue Vergleichsmiete von 12,28 Euro pro Quadratmeter als Obergrenze im Blick behalten und Abstand zu den kritischen Schwellen von 20 und 50 Prozent halten. Gerade bei Neuvermietungen lohnt sich ein Abgleich mit dem aktuellen Mietspiegel, um Prüfungen wegen Mietpreisüberhöhung oder Vorwürfe des Mietwuchers zu vermeiden. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren begrenzt zusätzlich den Spielraum bei Bestandsmieten.