Förderdilemma: Bund investiert Milliarden, Sozialwohnungen fehlen

Der Bund stellt bis 2029 rund 23,5 Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung bereit – gleichzeitig fallen laut einer Analyse von Prof. Dr. Thomas Beyerle (Hochschule Biberach) jährlich rund 50.000 Sozialwohnungen aus der Preisbindung. Die Konsequenz: Ein erheblicher Teil der Neubauförderung gleicht nur Verluste bestehender Bindungen aus, statt den Bestand netto zu vergrößern.

Beyerle stuft die klassische Objektförderung – zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse, Miet- und Belegungsbindungen – weiterhin als wirksamstes Instrument ein, weil sie direkt zusätzlichen, dauerhaft preisgebundenen Wohnraum schafft. Der Netto-Zuwachs bleibe aber vielerorts hinter den Erwartungen zurück, solange auslaufende Bindungen den Neubau kompensieren. Eine zentrale Forderung lautet deshalb, Sozialbindungen künftig deutlich länger zu sichern.

Auch die KfW-Programme für klimafreundlichen Neubau und für Gebäude im Niedrigpreissegment adressieren laut der Analyse einen Zielkonflikt: Höhere energetische Standards treiben die Baukosten, ohne automatisch mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ gilt als erster Versuch, Klimaschutz und Kosteneffizienz systematisch zu verbinden.

Deutlich begrenzter fällt laut Beyerle der wohnungspolitische Effekt der Eigentumsförderung aus. Programme wie „Wohneigentum für Familien“ unterstützen zwar die Vermögensbildung, erhöhen aber nicht den Bestand an preisgebundenen Mietwohnungen. Angesichts des akuten Mietwohnungsmangels solle der Förderschwerpunkt daher klar beim Mietwohnungsbau liegen.

Als strukturelle Bremsen nennt die Analyse gestiegene Baukosten, lange Genehmigungsverfahren und die Summe regulatorischer Anforderungen – Klimaschutz, Barrierefreiheit, Flächeneffizienz, Mietobergrenzen. Einzeln sinnvoll, erhöhen sie in der Kombination die Herstellungskosten und senken damit die Zahl realisierbarer Wohnungen.

Objekt- und Subjektförderung im Vergleich

Beyerle unterscheidet zwischen Objektförderung, die neuen Wohnraum schafft, und Subjektförderung wie Wohngeld, die Haushalte direkt finanziell entlastet. Wohngeld wirke schnell bei akuten Härtefällen, schaffe aber keine einzige zusätzliche Wohnung. In angespannten Märkten bestehe zudem das Risiko, dass ein Teil der Leistung über steigende Mieten bei Vermietern lande.

Seine Einschätzung: Wo struktureller Wohnungsmangel herrscht, wirkt Objektförderung stärker; in Regionen mit ausreichendem Angebot kann Subjektförderung effizienter sein. Für Deutschland empfiehlt er eine Kombination – mit klarem Schwerpunkt auf sozialem Mietwohnungsbau, genossenschaftlichen Angeboten und günstigen Neubausegmenten, ergänzt durch gezieltes Wohngeld für akute Härtefälle.

Als wirksamste Hebel nennt die Analyse längere Bindungsfristen, kostengünstige und serielle Bauweisen sowie die Aktivierung von Bestandsgebäuden. Nicht mehr Fördergeld, sondern eine bessere Abstimmung von Mitteln, Regeln und wohnungspolitischen Zielen soll den Unterschied machen.

Was heißt das für Vermieter?

Für private Vermieter und Investoren zeigt die Analyse, dass der soziale Wohnungsbau trotz hoher Fördersummen kaum zusätzliches Angebot schafft – der Druck auf frei finanzierte Mietwohnungen bleibt damit hoch. Wer selbst in geförderten Wohnungsbau investiert, sollte längere Bindungsfristen und die Kombination aus Objekt- und Subjektförderung im Blick behalten, da sich hier die politische Ausrichtung der kommenden Jahre abzeichnet.