Expo Real 2026: Warum der alte Immobilienmarkt nicht zurückkommt

Die Immobilienbranche kommt vor der Expo Real 2026 in München wieder in Bewegung, ohne dass der frühere Markt zurückkehrt. Das ist die zentrale Einschätzung mehrerer Branchenvertreter, die immobilienmanager im Vorfeld der Messe (7. bis 9. Oktober 2026) zusammengetragen hat. Transaktionen nehmen zu, Finanzierung und Projektentwicklung bleiben aber schwierig.

Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen, spricht von einer „fragilen Stabilisierung“, die noch kein belastbarer Aufschwung sei. Sascha Klaus, Vorstandsmitglied der LBBW und Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, erwartet auf der Expo Real vor allem Diskussionen darüber, wie tragfähig die Belebung am Investmentmarkt tatsächlich ist.

Die Erholung verläuft je nach Segment unterschiedlich. Büroflächen mit guten Konzepten sowie Industrie und Logistik zeigen laut Klaus wieder Dynamik, der Einzelhandel bleibt verhalten. Auch der Wohnungsmarkt hat nach einer zunächst schnelleren Erholung wieder an Schwung verloren.

Zahlen liefert Pia Maria Goossens, Head of Sales DACH bei Drooms: Im ersten Halbjahr 2026 wurden auf den Plattformen des Unternehmens bereits 75 Prozent der Transaktionszahl des gesamten Jahres 2025 erreicht. Linear fortgeschrieben würde das zum Jahresende eine Steigerung um 50 Prozent bedeuten. Ob es dazu kommt, ist offen. Dr. Philipp Feldmann, Geschäftsführer von Cilon, rechnet dagegen vorerst nicht mit einer durchgreifenden Erholung und beobachtet im Bürosegment eine gewisse Ernüchterung.

Aktives Management statt passiver Rendite

Für Eigentümer ziehen mehrere Experten eine klare Konsequenz. „Die Zeit der passiven Rendite ist vorbei“, sagt Kjell Beckmann, Managing Director von Reos. Weil Exits schwieriger geworden seien, müssten Erträge stärker aus dem laufenden Betrieb erwirtschaftet werden.

Ähnlich argumentiert Christoph Klinck, Tribe Lead Commercial & Industrial bei Ista und Geschäftsführer von Chargemaker: Wertzuwachs müsse heute operativ erarbeitet werden. Energie- und ESG-Daten seien dabei kein Reporting-Thema, sondern ein Werttreiber, der direkt auf das Net Operating Income wirke.

Im Büromarkt hält Dr. Tim Malonn von Wöhr + Bauer die klassische Trennung zwischen A- und B-Lagen für zunehmend unzureichend. Entscheidend sei der Blick auf das einzelne Gebäude statt auf ein pauschales Lage-Urteil. Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS Holdings, beobachtet, dass auslaufende Mietverträge aus der Zeit vor der Pandemie und gestiegene Kostensensibilität auch gut angebundenen B-Lagen zugutekommen können, wenn dort passende Flächenqualität günstiger verfügbar ist.

Wohnungsbau bleibt Engpass

Beim Wohnen bleibt die Lücke zwischen Bedarf und tatsächlichen Projekten groß. König erwartet Diskussionen darüber, wie Wohnungsbau und Wohneigentum trotz hoher Kosten und regulatorischer Unsicherheiten wieder finanzierbar werden – privates Kapital müsse stärker mobilisiert werden.

Thomas Meyer, CEO der Wertgrund Immobilien AG, sieht die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien selbst unter schwierigen regulatorischen Bedingungen vergleichsweise gut funktionieren. Für eine echte Neubelebung fehle jedoch frisches Kapital. Rico Kallies, Geschäftsführer von Bonava Deutschland, verweist auf erste spürbare Effekte des Bauturbos in eigenen Projekten sowie auf serielle Bauweise als Hebel.

Was heißt das für Vermieter?

Für private Vermieter bedeutet die Lage vor allem: Wer auf reine Wertsteigerung durch Marktbewegung setzt, wird enttäuscht. Erträge entstehen zunehmend aus aktivem Management, Energiedaten und der gezielten Aufwertung einzelner Objekte statt aus der Lage allein. Am Wohnungsmarkt bleibt selektives Vorgehen entscheidend, weil Preise, Finanzierung und Risiko nur an bestimmten Standorten wieder zusammenpassen.