Wohnungsbesichtigung: Wann Vermieter Zutritt haben dürfen

Vermieter in Deutschland haben kein routinemäßiges Besichtigungsrecht an vermieteten Wohnungen – ein Zutritt ist nur bei konkretem sachlichen Grund erlaubt. Das stellt ein aktueller Rechtsüberblick der Freien Presse klar und fasst die geltende Rechtslage zusammen, wie sie sich aus mietvertraglichen Nebenpflichten und Rechtsprechung ergibt.

Als anerkannte Gründe gelten etwa Reparaturen, Schadensprüfungen, eine anstehende Neuvermietung oder ein Verkauf der Immobilie. Ohne Zustimmung des Mieters darf die Wohnung grundsätzlich nicht betreten werden; ein unbefugtes Eindringen kann sogar als Hausfriedensbruch gewertet werden.

Ankündigungsfristen und Zeitfenster

In der Praxis gilt eine Ankündigungsfrist von mindestens 24 bis 48 Stunden als Untergrenze, üblich sind jedoch 3 bis 4 Tage, teils sogar schriftlich mit mindestens 3 Tagen Vorlauf. Bei planbaren, nicht dringenden Anlässen wird eine Vorlaufzeit von bis zu 14 Tagen empfohlen.

Besichtigungstermine sollten sich auf werktags übliche Zeitfenster beschränken, etwa 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 oder 19 Uhr. Sonn- und Feiertage sind für Besichtigungen grundsätzlich tabu, Ausnahmen gelten nur bei Gefahr im Verzug.

Neuer Anlass: Vergleichsmiete

Eine Entscheidung vom 5. August 2026 erweitert die Liste anerkannter Gründe: Demnach können Vermieter unter Umständen auch zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen in die Wohnung schicken und dafür Zutritt verlangen. Damit rückt ein weiterer konkreter Anlass neben Reparatur, Verkauf und Neuvermietung in den Vordergrund.

Rechtliche Grundlage für das Besichtigungsrecht ist nicht eine eigene gesetzliche Norm, sondern § 242 BGB (Treu und Glauben) in Verbindung mit der mietvertraglichen Nebenpflicht des Mieters, notwendige Besichtigungen zu dulden. Verweigert ein Mieter den Zutritt ohne nachvollziehbaren Grund, bleibt Vermietern der Weg über eine Abmahnung und im weiteren Verlauf eine Duldungsklage.

Was heißt das für Vermieter?

Private Vermieter sollten jede Besichtigung konkret begründen, den Termin klar benennen und sich auf den sachlich notwendigen Umfang beschränken – Kontrollbesuche „auf Verdacht“ sind rechtlich angreifbar. Empfehlenswert ist eine schriftliche Ankündigung mit Anlass und Zeitfenster, mindestens 3 Tage im Voraus. Wer für die Mietanpassung einen Gutachter beauftragen will, kann sich künftig auf den neuen anerkannten Anlass der Vergleichsmiete-Ermittlung berufen.