Mietrechtsreform: Vermieter befürchten Belastungen

Aktueller Stand

Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ ist nicht endgültig beschlossen: Das Bundeskabinett fasste den Regierungsentwurf am 29.04.2026, im Bundestag fand am 09.07.2026 die erste Lesung statt. Das Verfahren läuft weiter; ein mögliches Inkrafttreten im Herbst 2026 wird genannt, ein verbindliches Datum steht jedoch noch nicht fest. Die geplante Mietrechtsreform hat bereits Befürchtungen unter Vermietern ausgelöst, weil sie finanzielle Belastungen verschieben oder konkretisieren könnte.

Zentrale Regelungen im Überblick

Möblierungspauschale: Für voll möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete zulässig sein, ohne detaillierte einzelwertmäßige Bewertung. Zusätzlich ist eine Offenlegungspflicht geplant: Vermieter sollen ausweisen müssen, welcher Anteil der Miete auf die Möblierung entfällt.
Indexmieten: In angespannten Wohnungsmärkten soll nur der Teil der Inflationsentwicklung über 3,0 % zu 50 % auf die Miete durchschlagen. Die Regelung verschärft die bisherigen Spielräume für Indexmietverträge.
Kurzzeitvermietung: Die Ausnahme von mietrechtlichen Schutzvorschriften bei zeitlich befristeten Vermietungen soll auf maximal 6 Monate begrenzt werden.
Modernisierung: Die Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen steigt auf 20.000 Euro je Wohnung. Für energetische Modernisierungen ist eine vorübergehende Mietminderung für 3 Monate ausgenommen bzw. soll bei der Bauphase nicht gelten.

Diese Punkte sind Kernbestandteile der Mietrechtsreform und bestimmen, welche finanziellen Belastungen und Dokumentationspflichten auf Vermieter zukommen können.

Was ändert sich konkret für Vermieter?

Die Reform bringt mehrere konkrete Auswirkungen für private Vermieter und Immobilieninvestoren:
- Vermieter mit Indexmietverträgen können in angespannten Märkten nicht mehr in vollem Umfang die Inflation an Mieter weitergeben: Oberhalb von 3,0 % Inflationssteigerung greift nur noch die Hälfte des Ausgleichs.
- Bei möblierten Wohnungen wird die Renditerechnung einfacher, aber begrenzt: Die 10-%-Pauschale erleichtert die Kalkulation, verpflichtet aber zugleich zur Transparenz über den Möblierungsanteil.
- Wer auf Kurzzeitvermietung setzt (z. B. für Ferien- oder Übergangsvermietungen), sieht den zulässigen Zeitraum auf 6 Monate reduziert, wodurch die Ausnahmen vom regulären Mietrecht enger werden.
- Bei geplanten Modernisierungen können Vermieter von der erhöhten Wertgrenze bis 20.000 Euro profitieren, weil dies vereinfachte Mieterhöhungsverfahren ermöglicht. Gleichzeitig sind bei energetischen Baumaßnahmen Ausnahmen von Mietminderungen während einer dreimonatigen Bauphase vorgesehen.
- Insgesamt verschiebt die Mietrechtsreform das rechtliche Gleichgewicht zugunsten stärkerer Mieterregulierung und umfangreicherer Dokumentationspflichten für Vermieter, was zu spürbaren finanziellen Belastungen in einzelnen Szenarien führen kann.

Handlungsempfehlungen (konkret)

Beobachten Sie den Gesetzgebungsprozess eng: Der Entwurf ist verabschiedet, das Verfahren läuft weiter. Änderungen in den weiteren Beratungen können Timing und Ausgestaltung beeinflussen.
Rechnen Sie mögliche finanzielle Belastungen durch: Erstellen Sie Szenarien für Indexmieten, Möblierungszuschläge und Kurzzeitmodelle (z. B. Worst/Base/Best-Case), um Liquiditätsbedarf und Renditen neu zu bewerten.
Passen Sie Rücklagen- und Investitionspläne an: Höhere Transparenzpflichten und teilweise geringere Inflationsweitergabe können kurzfristig die Nettorendite beeinflussen.
Kontaktieren Sie Verbände und spezialisierte Anwälte: Branchenverbände und Rechtsberater können bei Auslegung, Vertragsprüfung und Umstellung von Vertragsmustern helfen.
Informieren Sie sich über die bekannten Fristen (29.04.2026 Kabinettsbeschluss; 09.07.2026 erste Lesung im Bundestag) und verfolgen Sie weitere Lesungen und Beratungen.

Was heißt das für Vermieter?

Kurz- bis mittelfristig sollten private Vermieter die Mietrechtsreform als potenziellen Auslöser zusätzlicher Risiken und finanzieller Belastungen betrachten: Die geplanten Änderungen – besonders die Teilbegrenzung bei Indexmiete, die 10-%-Möblierungspauschale, die 6‑Monate‑Begrenzung für Kurzzeitvermietung und die neue 20.000‑Euro‑Grenze bei Modernisierung – können zu messbaren Anpassungen der Einnahmen und Kalkulationen führen. Praktisch heißt das: Verträge prüfen, Szenariorechnungen erstellen, Rücklagenpolitik und Investitionsentscheidungen überdenken und bei Unsicherheiten rechtliche oder verbandliche Beratung hinzuziehen. Da das Gesetzgebungsverfahren noch läuft, ist jetzt der Zeitpunkt, den weiteren Verlauf der Mietrechtsreform zu beobachten und vorbereitet zu sein.