Kommer: Passives Einkommen aus Immobilien eine Illusion

Der Finanzökonom Gerd Kommer hat im Interview mit Business Insider Deutschland die verbreitete Vorstellung zurückgewiesen, mit Immobilien lasse sich passives Einkommen erzielen. Passives Einkommen sei „fast immer eine Illusion“, so Kommer, und Immobilien seien dafür das klassische Beispiel.

Seine Begründung: Wer ein relevantes passives Einkommen anstrebe, brauche in der Regel bereits viel Kapital. Mieteinnahmen seien deshalb aus seiner Sicht keine eigenständige Einkommensquelle, sondern letztlich eine Form von Kapitalrendite – erwirtschaftet mit eingesetztem Vermögen, nicht ohne Aufwand.

Im selben Zusammenhang wiederholt Kommer seine bekannte Gegenposition zum Immobilienkauf als Altersvorsorge: Langfristig lohnten sich Aktien und ETFs seiner Einschätzung nach mehr als vermietete Wohnungen. Für viele Anleger sei daher Mieten kombiniert mit ETF-Sparen die wirtschaftlich vorteilhaftere Strategie.

Parallel zur Diskussion um die Renditeeinschätzung rückt der regulatorische Rahmen für Vermieter in den Fokus. Für 2026 wird ein sogenanntes Mietrechtspaket II diskutiert, das laut SmartLandlord unter anderem eine Deckelung von Indexmieten in angespannten Märkten auf 3,5 Prozent pro Jahr sowie strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen vorsieht. Der Entwurf wurde nach Angaben von Deubner zuletzt im Bundestag beraten und war zum jetzigen Stand noch nicht final beschlossen.

Zusätzlich wird eine Mietrechtsreform diskutiert, die laut SmartLandlord im Schnitt zwischen 800 und 1.200 Euro pro Wohnung und Jahr an Mehrkosten für Vermieter bedeuten könnte. Unabhängig von neuen Reformen gelten für Vermieter weiterhin die gestaffelten Kündigungsfristen von drei Monaten bis fünf Jahre Mietdauer, sechs Monaten ab fünf Jahren und neun Monaten ab acht Jahren Mietdauer. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Nebenkostenabrechnungen müssen dem Mieter zudem spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.

Was heisst das fuer Vermieter?

Kommers Aussage ist vor allem ein Hinweis auf die reale Rendite: Mieteinnahmen funktionieren nur dann annähernd passiv, wenn Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Regulierung sicher beherrscht werden. Sollten die diskutierten Reformen 2026 kommen, dürften geringere Mieterhöhungsspielräume und höherer Verwaltungsaufwand die Nettorendite zusätzlich schmälern. Vermieter sollten deshalb realistisch mit der Netto- statt der Bruttomiete kalkulieren und Compliance-Kosten von vornherein einplanen.