Hamburg: Wohnungsmarkt erreicht 100% Nachfrageüberhang

Der Hamburger Mietwohnungsmarkt hat einen historischen Höchstwert erreicht: Alle vom IVD Nord im September 2026 befragten Mitgliedsunternehmen berichten von einem Nachfrageüberhang. Anfang 2026 lag dieser Wert noch bei 94 Prozent, ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage meldet aktuell kein einziges Unternehmen mehr.

Parallel zum Nachfrageüberhang steigen die Mieten weiter. 68 Prozent der Befragten beobachten aktuell steigende Mieten, 29 Prozent sehen stabile Preise, lediglich 4 Prozent berichten von sinkenden Mieten. Für die kommenden sechs Monate rechnen 61 Prozent mit weiteren Mietsteigerungen, 39 Prozent erwarten stabile Mieten – mit fallenden Mieten rechnet niemand der Befragten.

Nachfrage verschiebt sich Richtung kleinerer Wohnungen

Besonders gefragt bleiben Wohnungen zwischen 50 und 90 Quadratmetern, auf die laut IVD Nord 71 Prozent der Anfragen entfallen. Auffällig ist zugleich das Comeback kleinerer Einheiten: Der Anteil der Nachfrage nach Wohnungen unter 50 Quadratmetern stieg von 9 auf 21 Prozent.

Die Vermarktungsgeschwindigkeit bleibt hoch. In normalen und guten Lagen werden laut Barometer 70 Prozent der Wohnungen innerhalb von drei Wochen vermietet.

Wohneigentumsmarkt zeigt gegenteiligen Trend

Während der Mietmarkt unter Druck steht, entwickelt sich der Hamburger Wohneigentumsmarkt im September 2026 differenzierter. Eigentumswohnungen zeigen überwiegend stabile Preise, bei Häusern dagegen fallen die Preise, und der Angebotsüberhang wächst.

In Hamburg gilt bei Wiedervermietung grundsätzlich die Mietpreisbremse nach der Hamburgischen Mietpreisbegrenzungsverordnung. Die zulässige Miete darf bei Neuvermietung in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Ausnahmen gelten etwa bei umfassender Modernisierung oder einer bereits rechtmäßig höheren Vormiete.

Was heißt das für Vermieter?

Für private Vermieter in Hamburg bedeutet der vollständige Nachfrageüberhang ein sehr geringes Leerstandsrisiko, besonders bei Wohnungen zwischen 50 und 90 Quadratmetern sowie kleineren Einheiten unter 50 Quadratmetern. Schnelle, rechtssichere Vermietungen innerhalb weniger Wochen sind in guten Lagen realistisch. Mietanpassungen bleiben jedoch an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden, sodass der Marktdruck den rechtlichen Rahmen nicht automatisch erweitert. Wer zusätzlich in Wohneigentum investiert, sollte die gegenläufige Preisentwicklung bei Häusern im Blick behalten.