Berlin-Enteignung: Rahmengesetz da, Frist läuft 24 Monate

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 12. März 2026 das Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Damit existiert erstmals eine landesrechtliche Grundlage, um Wohnungsbestände großer Vermieter unter bestimmten Bedingungen zu vergesellschaften – eine unmittelbare Enteignung ist damit aber noch nicht verbunden. Das Gesetz soll laut Beschluss erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft treten.

Die Debatte geht zurück auf den Volksentscheid "Deutsche Wohnen & Co enteignen" vom 26. September 2021, bei dem 56,4 Prozent der Berliner Wählerinnen und Wähler für eine Vergesellschaftung stimmten, 39,0 Prozent dagegen. Das nötige Quorum wurde erreicht. Ziel der Initiative sind Vermieter mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin – betroffen wären rund 200.000 bis 220.000 Wohnungen, etwa 13 Prozent des Berliner Mietwohnungsmarkts.

Das nun beschlossene Rahmengesetz knüpft Vergesellschaftungen an strenge Bedingungen: Sie müssen dem Gemeinwohl dienen, verhältnismäßig sein und gegen angemessene Entschädigung erfolgen. In der politischen Diskussion kursiert dafür eine Spanne von 40 bis 60 Prozent des Wohnungswerts. Verfassungsrechtlich stützt sich das Vorhaben auf Art. 15 Grundgesetz, der Vergesellschaftung von Grund und Boden ausdrücklich erlaubt.

Für eine tatsächliche Enteignung reicht das Rahmengesetz allein nicht aus. Berlin bräuchte dafür ein weiteres Ausführungsgesetz, das die Vergesellschaftung konkret regelt und umsetzt. Bislang ist ein solches Gesetz nicht beschlossen.

Gegenwind aus Bundespolitik und Umfragen

Auf Bundesebene bremst zusätzlich eine politische Gegenbewegung: Union und SPD wollen laut ihren Koalitionsbeschlüssen per Bundesgesetz verhindern, dass Länder private Mietwohnungsbestände auf dem Weg der Vergesellschaftung verstaatlichen können. Damit könnte ein Berliner Ausführungsgesetz künftig auf eine bundesrechtliche Hürde treffen.

Auch die Stimmung in der Berliner Bevölkerung hat sich verschoben. Der BerlinTrend vom September 2026 zeigt erstmals eine Mehrheit gegen die Enteignung großer privater Wohnungskonzerne: 46 Prozent finden das eher schlecht, nur noch 37 Prozent eher gut. Fünf Jahre nach dem Volksentscheid ist die einstige Zustimmung damit spürbar geschrumpft.

Was heißt das für Vermieter?

Private Vermieter mit kleineren Beständen sind von der Debatte nicht betroffen – die Initiative zielt ausschließlich auf Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen wie Vonovia. Für institutionelle Eigentümer mit großen Berliner Portfolios bleibt das regulatorische Risiko real, aber langfristig: Ohne ein weiteres Ausführungsgesetz und angesichts der Bundesblockade sind konkrete Vergesellschaftungen frühestens in einigen Jahren denkbar. Wer als Investor über Ankäufe größerer Bestände in Berlin nachdenkt, sollte die Entwicklung des Ausführungsgesetzes und die Bundesgesetzgebung im Blick behalten.