Klimarisiken Immobilien: 68 % der Gebäude bis 2050 betroffen

Klimarisiken für Immobilien steigen bis 2050 dramatisch an

Der Klimawandel ist längst kein abstraktes Zukunftsszenario mehr – er verändert bereits heute die Risikolandschaft für Immobilien in Deutschland grundlegend. Eine aktuelle Analyse der Unternehmen Wüest Partner und CLIMADA Technologies, veröffentlicht im Juli 2026, liefert erstmals eine umfassende Bestandsaufnahme: Untersucht wurden rund 23 Millionen Gebäude in Deutschland im Hinblick auf ihre Anfälligkeit gegenüber physischen Klimarisiken bis zum Jahr 2050.

Die Ergebnisse sind für Eigentümer, Vermieter und Investoren gleichermaßen bedeutsam: Je nach künftiger Emissionsentwicklung könnten bis zu 68 Prozent aller Gebäude einem hohen bis sehr hohen Hitzestress ausgesetzt sein. Das ist eine Entwicklung, die weit über einzelne Regionen hinausgeht und den gesamten deutschen Immobilienmarkt betrifft.

Hitzestress als dominierendes Klimarisiko für Immobilien

Besonders markant ist der prognostizierte Anstieg des Hitzestresses. Während im historischen Vergleichszeitraum kaum Gebäude als stark hitzegefährdet eingestuft wurden, könnte sich dieses Bild bis 2050 vollständig umkehren. Besonders stark betroffen wären demnach die südlichen und mittleren Landesteile sowie dicht bebaute Städte, in denen der sogenannte Wärmeinseleffekt das Problem zusätzlich verschärft.

Mit zunehmenden Emissionen breitet sich das Risiko laut Analyse schrittweise auch in nördlichere Regionen aus. Das bedeutet: Standortentscheidungen, die heute noch als risikoarm gelten, könnten in wenigen Jahrzehnten ganz anders bewertet werden.

Starkregen wird zum unterschätzten Risikofaktor

Neben der Hitze entwickelt sich Starkregen zu einem der größten Klimarisiken für den deutschen Gebäudebestand. Der physikalische Zusammenhang ist eindeutig: Wärmere Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen, was Niederschlagsereignisse intensiver und häufiger macht. Für Immobilien bedeutet das ein wachsendes Risiko durch Überflutungen, Keller- und Erdgeschossschäden sowie Schäden an der Bausubstanz.

Starkregen ist besonders heimtückisch, weil er flächendeckend auftreten kann – unabhängig von der Nähe zu Flüssen oder Küsten. Damit ist er für nahezu jeden Standort relevant und schwer durch klassische Hochwasserkarten allein abzubilden.

Weitere Klimarisiken im Überblick

Die Analyse betrachtet nicht nur Hitze und Starkregen, sondern ein breites Spektrum physischer Klimarisiken:

• Flusshochwasser: Weiterhin relevant, besonders entlang großer Gewässer
• Küstenhochwasser: Betrifft vor allem norddeutsche Küstenregionen
• Stürme: Entwicklung regional sehr unterschiedlich
• Erdrutsche: Zunehmend relevant in hügeligen und bergigen Gebieten

Die regionale Differenzierung dieser Risiken nimmt laut der Studie deutlich zu. Was in einer Region als vernachlässigbar gilt, kann in einer anderen zum entscheidenden Bewertungskriterium werden.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet

Die Schlussfolgerung aus dieser Analyse ist klar: Klimaresilienz wird zu einem eigenständigen Wert- und Standortfaktor. Wer heute Immobilien kauft, verwaltet oder bewertet, muss die langfristige Klimaexposition eines Gebäudes stärker in seine Entscheidungen einbeziehen als bisher.

Das gilt auf mehreren Ebenen:

• Versicherung: Steigende Klimarisiken führen zu höheren Prämien oder eingeschränkter Versicherbarkeit bestimmter Objekte und Lagen
• Finanzierung: Banken und Kreditgeber berücksichtigen physische Klimarisiken zunehmend bei der Beleihungsbewertung
• Wertentwicklung: Objekte in klimaexponierten Lagen könnten langfristig an Attraktivität verlieren
• Instandhaltungskosten: Häufigere Extremereignisse erhöhen den Reparatur- und Sanierungsbedarf

„Klimarisiken entwickeln sich zu einem wesentlichen Standort- und Wertfaktor. Wer heute in Immobilien investiert oder Bestände steuert, muss die zukünftige Klimaresilienz eines Standorts stärker berücksichtigen als bisher", wird Dr. Michael Heigl, Director bei Wüest Partner, in der Analyse zitiert.

Regionale Unterschiede gewinnen an Gewicht

Ein zentrales Ergebnis der Studie ist die wachsende Bedeutung regionaler Differenzierung. Pauschalaussagen über den deutschen Immobilienmarkt als Ganzes greifen künftig noch weniger als ohnehin. Zwei vergleichbare Objekte in unterschiedlichen Lagen können sich hinsichtlich ihrer Klimaexposition erheblich unterscheiden – mit direkten Folgen für Versicherbarkeit, Wertentwicklung und Vermietbarkeit.

Für Portfoliomanager bedeutet das: Eine standortbezogene Klimarisikoanalyse sollte Teil jeder ernsthaften Investitionsprüfung werden. Einzelimmobilien wie auch Portfolios müssen auf ihre Klimaresilienz hin bewertet werden, um langfristige Wertrisiken frühzeitig zu identifizieren.

Fazit: Jetzt handeln, bevor der Markt reagiert

Die Ergebnisse dieser Analyse sind ein deutliches Signal: Klimarisiken bei Immobilien sind kein Randthema mehr, sondern rücken ins Zentrum von Bewertung, Finanzierung und Versicherung. Wer als Eigentümer oder Investor frühzeitig handelt – sei es durch gezielte Standortwahl, bauliche Anpassungsmaßnahmen oder eine angepasste Versicherungsstrategie –, sichert sich einen klaren Vorteil gegenüber denen, die diesen Wandel ignorieren.

Die Botschaft an alle, die heute Immobilien halten oder erwerben wollen, ist unmissverständlich: Klimaresilienz ist ab sofort ein Pflichtkriterium in der Immobilienanalyse.