Zwangsversteigerung Unterfranken: 5 Immobilien im September

Im September stehen in Unterfranken fünf Zwangsversteigerungstermine an, wie die Main-Post berichtet. Die Meldung wurde am 24.08.2026 aktualisiert und fasst konkrete Objekte aus der Region Würzburg und Schweinfurt zusammen. Für Investoren und private Vermieter ergeben sich daraus potenzielle Kaufgelegenheiten – allerdings mit rechtlichen Besonderheiten, die vor einem Gebot bekannt sein sollten.

Zwangsversteigerung in Unterfranken: Was bekannt ist

Die fünf angekündigten Termine betreffen Wohnungen und Häuser, die im Rahmen gerichtlicher Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) verwertet werden. Hintergrund solcher Verfahren sind in der Regel nicht bediente Immobilienkredite oder ungeklärte Erb- und Streitfälle zwischen Eigentümern.

Ablauf des Verfahrens

Das ZVG regelt den gesamten Ablauf einer Zwangsversteigerung, zuletzt geändert am 24.10.2024. Nach Anordnung der Versteigerung darf der Termin laut § 36 ZVG frühestens nach sechs Wochen stattfinden, in der Praxis zieht sich das Verfahren aber oft deutlich länger hin. Der Schuldner kann nach § 30a ZVG innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungsbeschlusses eine einstweilige Einstellung beantragen.

Preisgrenzen bei Geboten

Bei der Gebotsabgabe gelten gesetzliche Wertgrenzen, die Käufer kennen sollten:

• 5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Im ersten Termin führt ein Gebot unter 50 % des Verkehrswerts grundsätzlich zur Versagung des Zuschlags
• 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Betrifft Gebote zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswerts
• Erst nach einem gescheiterten ersten Termin können in Folgeterminen auch niedrigere Gebote zum Zuschlag führen

Diese Regeln sollen verhindern, dass Immobilien deutlich unter Wert verkauft werden, schaffen aber auch für Bieter Planungssicherheit bei der Kalkulation.

Bedeutung für Vermieter bei vermieteten Objekten

Besonders relevant für private Vermieter ist die Frage, was mit bestehenden Mietverhältnissen passiert, wenn eine vermietete Immobilie versteigert wird. Der Gesetzgeber sieht hier klare Regeln vor, die Käufer nicht ignorieren sollten.

Mietvertrag bleibt bestehen

Nach § 57 ZVG geht ein bestehendes Mietverhältnis beim Zuschlag automatisch auf den Ersteher über. Der Kauf einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung bedeutet also nicht automatisch, dass die Wohnung leer übernommen werden kann. Wer als Investor auf freien Wohnraum spekuliert, muss den Mietstatus vor dem Gebot genau prüfen.

Sonderkündigungsrecht des Erstehers

Allerdings räumt § 57a ZVG in Verbindung mit § 573d Abs. 2 BGB dem neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht ein. Die Kündigung ist mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten zum erstmöglichen Termin möglich. Für Vermieter, die eine Wohnung zur Eigennutzung oder Neuvermietung erwerben möchten, ist diese Frist ein wichtiger Planungsfaktor.

Finanzierungsseitige Hintergründe

Zwangsversteigerungen entstehen häufig, weil Kreditraten über einen längeren Zeitraum nicht bedient wurden. Nach § 498 BGB kann ein Kreditgeber ein Immobiliardarlehen typischerweise erst kündigen, wenn der Zahlungsverzug mindestens drei Monate beträgt und zwei Mahnungen erfolglos geblieben sind. Das zeigt, dass dem eigentlichen Versteigerungstermin meist ein längerer Vorlauf vorausgeht, in dem Eigentümer Gelegenheit zur Nachzahlung oder Umschuldung hatten.

Was heißt das für Vermieter?

Die fünf Termine in Unterfranken im September sind für kaufinteressierte Vermieter und Investoren eine konkrete Gelegenheit, Immobilien möglicherweise unter dem regulären Marktpreis zu erwerben. Wer bietet, sollte jedoch vorab prüfen, ob das Objekt vermietet ist, welcher Kündigungsweg greift und welche Verkehrswertgrenzen im jeweiligen Termin gelten.

Gerade das Sonderkündigungsrecht mit dreimonatiger Frist verschafft Käufern zwar eine Handhabe, verzögert eine Eigennutzung oder Neuvermietung aber spürbar. Wer eine Zwangsversteigerung als Investment betrachtet, sollte diese Fristen fest in die eigene Kalkulation einplanen, statt von einer sofortigen Verfügbarkeit auszugehen.