AfA und Abschreibung: Grundlagen für Vermieter SmartLandlord

AfA und Abschreibung verstehen: Das Fundament der Vermietersteuer

Die AfA und Abschreibung gehören zu den wichtigsten steuerlichen Instrumenten für Vermieter in Deutschland. Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes nicht sofort in voller Höhe absetzen – stattdessen werden sie über viele Jahre verteilt als Werbungskosten geltend gemacht. Dieses Prinzip reduziert jedes Jahr die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und schont so die Liquidität.

Lineare Gebäudeabschreibung: Das Standardmodell

Das gängigste Verfahren ist die lineare Gebäudeabschreibung. Dabei wird jedes Jahr ein gleichbleibender Prozentsatz der Bemessungsgrundlage als Abschreibung angesetzt. Der anzuwendende Satz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab – für ältere Gebäude gilt ein anderer Satz als für neuere.

Wichtig: Maßgeblich ist stets das Baujahr des Gebäudes, nicht das Jahr des Kaufs. Wer eine ältere Immobilie erwirbt, tritt steuerlich in die Fußstapfen des Vorbesitzers und setzt die Abschreibung auf der noch verbleibenden Restbemessungsgrundlage fort.

Auf welche Bemessungsgrundlage bezieht sich die AfA?

Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil – nicht der gesamte Kaufpreis. Grund und Boden unterliegen keinem Wertverzehr und dürfen daher steuerlich nicht abgeschrieben werden. Vermieter müssen den Gesamtkaufpreis also in zwei Teile aufteilen: den auf das Grundstück entfallenden Wert und den auf das Gebäude entfallenden Wert.

Abgrenzung Grund und Boden: So funktioniert die Aufteilung

Die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäudewert ist oft der kritischste Schritt. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer ist die jährliche Abschreibung – und das über die gesamte Nutzungsdauer.

Für die Aufteilung gibt es verschiedene Methoden:

Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: Wenn Käufer und Verkäufer einen Bodenwert explizit im Vertrag ausweisen, ist das der erste Anknüpfungspunkt.
Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums: Das BMF stellt eine offizielle Tabelle zur Kaufpreisaufteilung bereit, die Finanzämter häufig heranziehen.
Gutachten: Bei größeren Objekten oder strittigen Verhältnissen kann ein Sachverständigengutachten die Aufteilung belastbar begründen.

Das Finanzamt kann eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung in Zweifel ziehen, wenn sie den tatsächlichen Wertverhältnissen nicht entspricht. Eine nachvollziehbare Dokumentation ist daher unverzichtbar.

Anschaffungsnebenkosten: Was zur Bemessungsgrundlage gehört

Neben dem eigentlichen Kaufpreis erhöhen Anschaffungsnebenkosten die Bemessungsgrundlage für die AfA – sofern sie auf den Gebäudeanteil entfallen. Dazu zählen typischerweise:

Grunderwerbsteuer
Notarkosten für den Kaufvertrag
Grundbuchgebühren
Maklercourtage (soweit dem Erwerb zuzurechnen)

Diese Kosten dürfen nicht sofort in voller Höhe abgezogen werden, sondern fließen in die Abschreibungsbasis ein. Auch sie müssen anteilig auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. Wer diesen Schritt übersieht, verschenkt steuerliches Potenzial über die gesamte Haltedauer.

Nachträgliche Herstellungskosten: Sanierung und Modernisierung

Nicht jede Investition nach dem Kauf ist sofort absetzbar. Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen den Gebäudewert und müssen ebenfalls über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Das Gegenstück dazu sind Erhaltungsaufwendungen, die als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind.

Die Abgrenzung zwischen beiden ist komplex. Als Faustregeln gelten:

Arbeiten, die den Zustand des Gebäudes lediglich erhalten, sind in der Regel sofort abzugsfähig.
Maßnahmen, die das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus verbessern oder wesentliche Teile ersetzen, können zu Herstellungskosten führen.
Kurz nach dem Erwerb durchgeführte Arbeiten können unter bestimmten Bedingungen als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" eingestuft werden – mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen.

Dokumentationspflichten: Belege sorgfältig aufbewahren

Wer die AfA über Jahrzehnte geltend macht, muss lückenlos belegen können, wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wurde. Zu den wichtigsten Dokumentationspflichten gehören:

Kaufvertrag mit ausgewiesener Kaufpreisaufteilung oder ergänzende Berechnungsunterlagen
Nachweise über alle Anschaffungsnebenkosten
Rechnungen und Dokumentation aller nachträglichen Investitionen mit klarer Zuordnung (Erhaltung oder Herstellung)
Nachweis des Baujahres des Gebäudes

Fehlende Unterlagen können dazu führen, dass das Finanzamt eigene, weniger günstige Schätzungen vornimmt. Belege sollten daher mindestens so lange aufbewahrt werden, wie das Objekt gehalten wird – und im Zweifel noch länger.

Fazit: AfA als langfristiger Steuerhebel

Die AfA und Abschreibung wirken nicht spektakulär, aber sie entfalten ihre Wirkung zuverlässig Jahr für Jahr. Wer die Grundprinzipien kennt – Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln, Grund und Boden herausrechnen, Nebenkosten einbeziehen und Investitionen sauber kategorisieren – legt den Grundstein für eine solide steuerliche Planung.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Da es stark auf den Einzelfall ankommt, empfiehlt sich bei konkreten Fragen stets die Rücksprache mit einem Steuerberater.